'Xác chết' đắt hàng: Nhà đất sắp sốt đến nơi?

Năm 2014, hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A) khá sôi động, đáng chú ý, đây không chỉ là sân chơi của các nhà đầu tư, DN nước ngoài mà còn có sự góp mặt của các DN trong nước. Thậm chí, phần lớn các DN thâu tóm nhiều dự án không phải là các đại gia trong làng BĐS mà là những tên tuổi mới nổi.

Các dự án đang mắc kẹt sau khi được mua lại đã được đổi tên mới, thay nhận diện thương hiệu để đổi vận.

Điển hình như FLC Group mua lại dự án 36 Phạm Hùng 198 tỷ và dự án The Lavender (quận Hà Đông) 41 tầng. Dự án Sky Park Residence (đường Tôn Thất Thuyết, quận Cầu Giấy, Hà Nội) cũng vừa mới được chủ đầu tư Công ty Licogi 16 chuyển nhượng cho Tổng công ty Xây dựng Thanh Hóa với giá 143 tỷ đồng.Hải Phát cũng đang thâu tóm khu đất 5000m2 mặt đường Nguyễn Xiển, với dự án tháp đôi 27 tầng, quy mô 450 căn hộ, tổng mức đầu tư khoảng 1000 tỷ.

Các dự án đang mắc kẹt được nhiều nhà đầu tư ngòm ngó

Tại TPHCM, Him Lam mua lại dự án khu dân cư Đông Nam từ Hoàng Anh Gia Lai trị giá 1.050 tỷ. Novaland đã hợp tác và mua lại nhiều dự án tại TP. HCM như Lexington Residence (quận 2), Icon 56 (quận 4) và Galaxy 9 (quận 4), The Sun Avenue (quận 2), River Gate (quận 4), The Prince Residence,…

Theo ông Richard Leech, Giám đốc điều hành CBRE, từ năm 2011 đến nay mỗi năm trung bình có khoảng 15 thương vụ M&A trong lĩnh vực BĐS. Đáng chú ý là các công ty trong nước vẫn thống trị cả ở bên bán và bên mua, có tới 63% bên mua là các công ty trong nước và ở bên bán con số này chiếm tới 54%.

Đánh giá của các chuyên gia, có nhiều lý do cho hoạt động M&A sôi động, trong đó phải kể tới sự phục hồi của thị trường. Bên cạnh đó là những chính sách về luật kinh doanh BĐS và nhà ở được thông qua là tiền đề quan trọng cho các nhà đầu tư nước ngoài có thể phát triển dự án.

Ông Nguyễn Hồng Sơn, Trưởng bộ phận định giá và tư vấn tài chính, Savills Hà Nội, cho rằng, với sự hồi phục của thị trường, mức rủi ro khi đầu tư các dự án bất động sản đã giảm đáng kể. Cùng với việc sẵn sàng giải ngân từ các ngân hàng và các tổ chức đầu tư, hoạt động M&A BĐS sẽ diễn ra sôi động và quyết liệt hơn. 

Thay chủ, đổi vận

So với các đối thủ trong nước, doanh nghiệp BĐS ngoại lại tỏ ra khá thận trọng khi mua lại các dự án. Bởi khi nhảy vào thị trường Việt Nam, họ phải có những quan sát trong thời gian dài và đặc biệt là một nguồn tài chính cùng kế hoạch đảm bảo để cho nguồn vốn bỏ ra sinh lời.

Dự án Park City Hà Nội tai tiếng vì chậm tiến độ vì nhà đầu tư kém năng lực sau khi được Tập đoàn Perdana ParkCity mua lại đã được hoàn thành giai đoạn 1, bao gồm tiểu khu ở Nadyne Gardens, đại lộ chính rộng 40m, khu vườn hoa và sân chơi công cộng và trạm xử lý nước thải tập trung. Từ một dự án bỏ hoang nhức nhối, nơi đây đã có những cư dân đầu tiên.

Hồi đầu năm.Tập đoàn Novaland vừa mua lại 3 dự án khu căn hộ thương mại gồm căn hộ Lexington Residence (quận 2), Galaxy 9 và Icon 56 (cùng quận 4). Và đến nay, các dự án đang vào đoạn hoàn thành và bán khá chạy trên thị trường.

Tại TPHCM, Keppel Land mua một dự án của Công ty Tiến Phước với giá 26,7 triệu USD. Riêng Tập đoàn Creed công bố đầu tư 600 tỷ đồng vào dự án City Gate Towers thông qua việc đầu tư trái phiếu dự án của Công ty NBB. 

Để mua được dự án và đổi phận cho nó, các ông chủ mới phải rất dày tiền. Ông Lawrence Peh, Tổng giám đốc ParkCity Hanoi cho biết đến nay tập đoàn này đã bỏ vào đây 00 triệu USD để xây dựng hạ tầng nhưng muốn làm hết khi này thì còn cần phải khoảng 1 tỷ USD nữa. Hiện DN này đang muốn điều chỉnh giai đoạn 2 dự án từ chức năng nhà ở sang chức năng hỗn hợp thương mại. 

Trong khi đó, để mua được 3 dự án trên Novaland cũng phải liều mình bỏ ra 3.700 tỷ khi thị trường đang rất khó khăn. Còn Keppel Land hay Creed trong các vụ thâu tóm trên đều bỏ ra trên dưới 30 triệu USD để đổi phẩn các dự án.

Dòng vốn FDI rót vào lĩnh vực BĐS ngày càng gia tăng, trong 3 quý đầu năm 2014 đã có 1,2 tỷ USD được đăng ký và dòng vốn này chủ yếu thông qua hoạt động M&A.

Khối ngoại mạnh tay chi tiền

Theo quan sát của CBRE, những yêu cầu tìm hiểu thị trường để mua lại các tài sản tại Việt Nam đã có sự tăng trưởng mạnh. Tại thời điểm này, các nhà đầu tư nước ngoài tìm hiểu mua các tài sản tại thị trường Việt Nam là các nhà đầu tư đến từ châu Á như Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore…

“Đối với các nhà phát triển bất động sản nước ngoài, thì họ rất khó để làm dự án từ đầu nên thông thường họ tìm kiếm các dự án đã hình thành, có doanh thu, tiết kiệm chi phí. Tôi cho rằng sau 10 năm hình thành và phát triển, đây là thời điểm thích hợp nhất để mua lại dự án xét trong cả chu kỳ thị trường và yếu tố vĩ mô.” Richard nói.

Theo phân tích của vị chuyên gia này, các nhà đầu tư nước ngoài thường ngại xin cấp phép dự án tại Việt Nam do nhiều rào cản về pháp luật và giải phóng mặt bằng, chính vì thế họ thường muốn mua lại các dự án đã đang triển khai nhưng phải có vị trí đắc địa và có triển vọng. 

Nhiều dự án BĐS Việt Nam bán kèm cả công ty, nhà đầu tư mua lại dự án và sở hữu cả công ty đó. Vì vậy, cơ cấu doanh nghiệp, cơ cấu dự án, kinh nghiệm, tầm nhìn của đối tác bán là những yếu tố rất quan trọng.

Theo Vietnamnet