Nhắm mắt mua đất nền

Khoảng tháng 9-2009, nhiều người đổ xô đi mua đất nền, đặt biệt là ở khu vực Bình Dương. Theo quan điểm của một số nhà đầu tư, mua đất nền rồi để đó, chờ một thời gian bán sẽ lời và an toàn.

Bán nhà để mua đất nền

Chị Nguyễn Lê Ái Như, 43 tuổi, một nhà đầu tư nhỏ lẻ, vừa đặt cọc mua hai lô đất nền ở khu Mỹ Phước 3, Bình Dương, giá 284 triệu đồng/nền 150m2.

Chị cho biết: "Giá đất ở đây chấp nhận được. Tôi vừa bán một căn hộ chung cư ở Q.4 để dồn tiền đi mua đất. Năm ngoái, tôi mua căn hộ với giá 1,2 tỷ đồng. Sau đó, tôi rao bán được với giá hơn 1,4 tỷ đồng".

"Lúc bán, tôi thấy có lời nhưng nếu tính ra giá vàng hiện nay so với lúc mua thì xem như lỗ. Do vậy, lần này tôi chuyển hướng mua đất. Số tiền bán nhà đủ để mua bốn, năm lô đất trong dự án. Sau khi đặt cọc, trả tiền xong, tôi sẽ nhận sổ đỏ sau 45 ngày".

Theo khảo sát của chúng tôi, những khu đất nền tại các dự án ở Bình Dương hiện đang thu hút người mua. Các lô đất có diện tích 5x20m, 5x30m tại khu Mỹ Phước 3, Hưng Phước... được chào bán với giá từ 1,2 triệu đồng/m2. Trong khi ở thời điểm "đỉnh sốt" vào năm 2007, giá đất nền dự án ở đây không dưới 2,7 triệu đồng/m2.

Tương tự, tình hình giá đất nền ở Nhơn Trạch, Đồng Nai, cũng đang hấp dẫn các nhà đầu tư. Một số lô ở khu dân cư xã Phú Đông, cách trung tâm thành phố mới Nhơn Trạch khoảng 3km, được rao bán với giá từ 120 triệu đồng nền có diện tích 5x20m, 90 triệu đồng cho nền cho diện tích 5x14m...

"Với giá đó, ở TP. HCM không tìm đâu ra. Thấy rẻ, tôi mua vài lô. Sau này không ở, bán đi kiếm lời là chắc luôn", anh Nguyễn Huy Phước, một nhà đầu tư, ở P.An Phú, Q.2, TP.HCM khẳng định. Ngoài đất ở Nhơn Trạch, anh cũng đang sở hữu chục lô đất nền ở các dự án tại Bình Dương như Mỹ Phước 4, Hưng Phước...

Những rủi ro có thể gặp phải

Trước mắt, các nhà đầu tư có thể thấy giá cả đất nền đang hấp dẫn. Tuy nhiên, khi bàn đến các công đoạn mua bán, người mua cũng bày tỏ bức xúc rằng họ chỉ "nhắm mắt" làm theo các tiến trình do nhân viên kinh doanh của công ty bất động sản, phân phối dự án chỉ dẫn. Theo đó, người mua luôn bị đặt vào tình thế bị động.

Để mua đất nền của dự án, trước khi ký vào hợp đồng đặt cọc thanh toán tiền, khách hàng thường phải chi tiền giữ chỗ từ 20 đến 30 triệu đồng. Nếu giao dịch không thành công, số tiền giữ chỗ sẽ được trả lại người mua sau đó mười ngày.

Thông thường, số người đăng ký mua gấp nhiều lần so với số lượng đất nền công bố bán ra nên chủ đầu tư thường chọn cách bốc thăm. Khi bắt đầu sang bước ký hợp đồng đặt cọc, khách hàng sẽ chịu ràng buộc trong vòng ba tháng sau đó phải thanh toán dứt tiền mua đất.

Trường hợp quá hạn 15 ngày không đóng đủ tiền, khách hàng sẽ chịu tiền phạt tương đương 1/4 giá trị hợp đồng. Chủ đầu tư sẽ toàn quyền quyết định bán đất nền đó cho người khác. Trong khi đó, bản hợp đồng dạng này không thấy ghi nếu chủ đầu tư giao nền đất chậm sẽ chịu phạt ra sao. Đây là phần thiệt thòi đầu tiên dành cho người mua.

Ngoài ra thị trường đang có một yếu tố mà người mua cần cân nhắc. Tuy dự báo thị trường bất động sản sẽ phát triển mạnh mẽ nhưng theo một số chuyên gia nhìn nhận, Đồng Nai và Bình Dương là thị trường còn nhiều rủi ro. Một trong những lý do hai khu vực này bị đánh giá kém hấp dẫn là mua dễ bán khó, vì giá nhà đất đã giảm nhiều từ năm 2008 và khó trở lại thời hoàng kim 2007. Thêm vào đó, vị trí từ Đồng Nai, Bình Dương đến TP.HCM khá xa, với thời gian di chuyển ngắn nhất từ 45 phút đến 1 giờ đồng hồ.

Hơn nữa, về mặt pháp lý, người mua đất nền dự án nên xem chừng rủi ro đến từ thay đổi quy hoạch, bao gồm cả chuyện quy hoạch lại. Trên thực tế, một số nhà đầu tư đã cẩn thận chọn mua đất nền khi dự án đã có quy hoạch chi tiết nhưng họ vẫn có nguy cơ trắng tay như thường.

Điển hình tại một dự án Khu dân cư Phước Long B, Q.9, TP.HCM, có quy hoạch chi tiết 1/500 (đồ án quy hoạch xây dựng) 2001-2002. Các lô đất trong dự án đã được chuyển nhượng rất nhiều. Tuy nhiên mới đây, chủ đầu tư là công ty lớn trong lĩnh vực địa ốc đã làm hồ sơ đề nghị thành phố duyệt lại quy hoạch chi tiết 1/500 mới. Theo đó, rất nhiều nền đất trong dự án bị bớt một phần diện tích, thậm chí nhiều nền không còn trên thực tế.

Một trường hợp khác, ông Bùi Hữu Túc, ngụ Q.Bình Thạnh, TP.HCM, mua một nền đất diện tích 100m2 tại dự án ở phường Tân Phú, Q.7, TP.HCM vào năm 2002. Giá trị nền đất theo hợp đồng sang nhượng lúc ấy là 160 triệu đồng. Sau khi ký hợp đồng, ông Túc đã thanh toán đầy đủ 200 triệu đồng (bao gồm tiền thuế quyền sử dụng đất).

Đến thời hạn giao đất, phía chủ đầu tư thông báo nền đất ông Túc mua đã phát sinh thêm 20m2 do quy hoạch tổng thể dự án bị thay đổi. Điều bất hợp lý là chủ đầu tư yêu cầu ông Túc phải đóng số tiền chênh lệch của mỗi mét vuông đất là 4,5 triệu đồng, tức phải đóng thêm 90 triệu đồng.

Không đồng ý với cách tính trên vì thay đổi quy hoạch là do chủ đầu tư gây ra, ông Túc yêu cầu phải thực hiện theo hợp đồng hoặc tính thêm tiền phần diện tích chênh lệch với mức giá ban đầu.

Còn phía chủ đầu tư khăng khăng: "Lúc trước, ông Túc không chịu mua với giá 4,5 triệu đồng/m2 cho phần đất phát sinh. Đến nay, giá trị đất đã tăng lên khoảng 60-70 triệu đồng/m2 nên ông Túc phải có nghĩa vụ thực hiện với mức giá này. Nếu không, chúng tôi không thể giao sổ đỏ và cũng không cho phép ông bán đất cho ai cả".

Thế là đôi bên giằng co, sự việc kéo dài nhiều năm. Ông Túc đã viết đơn cầu cứu các báo, đang thuê luật sư để kiện, đòi quyền lợi.

Những lưu ý trước khi mua đất

Để tránh rủi ro có thể xảy ra, người mua đất nên cần chú ý đến các yếu tố pháp lý sau khi đặt cọc và ký hợp đồng:

- Nếu đặt cọc trực tiếp với chủ đầu tư, khách hàng nên yêu cầu doanh nghiệp cho xem hồ sơ pháp lý của dự án, với các thông tin rõ ràng chẳng hạn như dự án đã được phép chưa, do cơ quan nào phê duyệt, quyết định phê duyệt ký ngày nào...

- Trường hợp đặt cọc qua công ty môi giới, ngoài những chứng cứ pháp lý trên, khách hàng phải được cung cấp giầy ủy quyền phân phối bất động sản của chủ đầu tư dự án cho công ty môi giới này. Nếu công ty môi giới chỉ có chức năng giới thiệu sản phẩm, khách hàng phải ký hợp đồng đặt cọc trực tiếp với chủ đầu tư.

Trong hợp đồng này cũng phải ghi rõ: chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm trong việc đặt cọc cùng công ty môi giới. Hợp đồng đặt cọc phải quy định rõ chế tài đối với cả hai bên. Theo đó, nếu khách hàng không mua sẽ mất tiền đặt cọc. Còn chủ đầu tư hoặc công ty môi giới không giao nhà, đất đúng cam kết, phải bồi thường cho khách hàng.

- Ngoài ra, người mua nên dành thời gian để đọc, hiểu hết các điều khoản trong hợp đồng trước khi mua, bạn cũng cần xác định rõ với bên bán thời hạn giao đất cũng như chủ quyền...

Theo Thảo Vy