"Bắt bệnh" sụt giảm nguồn cầu BĐS Hà Nội

Mặc dù cơ quan quản lý vẫn quy kết lý do sụt giảm nhanhchóng của thị trường BĐS Hà Nội là bởi chính sách siết chặt tín dụng và bội thựcnguồn cung ở một số phân khúc nhà ở chủ chốt, song, đó vẫn dường như chưa phảilà câu trả lời xác đáng và đầy đủ.

Ảnh minh họa. Nguồn: Internet.

Bỏ qua dư cung

Không phải ngẫu nhiên mà tổng kết tình hình thị trường cănhộ quý II/2011, đại diện phòng nghiên cứu của hai công ty tư vấn và tiếp thị BĐScó tiếng là CBRE và Savills Việt Nam đều chung nhận định, tình hình kinh tế vĩmô đã tác động đến thị trường, đặc biệt là việc thắt chặt tiền tệ mới là nguyênnhân cơ bản dẫn đến sự đi xuống của nguồn cầu của Hà Nội, chứ không phải donguồn cung dư thừa như nhiều người vẫn nghĩ.

Bằng chứng là theo CBRE, ở mảng nhà đất trong các khu đô thị,mặc dù giá chào bán thứ cấp và hoạt động giao dịch đều giảm sút ở hầu hết quậnhuyện, nhưng một số đợt chào bán lớn tại thị trường trong quý II, trong đó gồm 2dự án là Vincom Village (quận Long Biên) và Hà Nội Garden City (huyện Gia Lâm)lại trở thành các điểm sáng, cho thấy sự quan tâm không nhỏ của thị trường.

"Thời điểm chào bán của các dự án trên mang lại những câuchuyện thú vị về chiến lược phân kỳ phát triển dự án và chiến lược bán hàng.Trong đó, tiếp xúc các khách hàng cụ thể, nhiều người cho biết muốn bán nhà cửađang ở để mua và chuyển đến sinh sống tại các dự án kể trên" - ông Nguyễn BíchSơn, từ bộ phận nghiên cứu thị trường của CBRE, cho biết.

Trao đổi với phóng viên, bà Đỗ Thu Hằng, Trưởng bộ phậnnghiên cứu và tư vấn Savills, cũng nêu quan điểm, tác động của chính sách kinhtế vĩ mô là điều thấy rõ nhất đối với sự suy giảm của thị trường căn hộ để bán.

Trong khi chi phí vốn vay cao quá cao, rất ít dự án tungnguồn cung ra. Còn người mua lúc này cũng rất thận trọng vì lãi suất ngân hàngđang là kênh khá cạnh tranh với việc đầu tư BĐS.

"Về dài hơi thì chưa nói nhưng trong ngắn hạn từ nay đếncuối năm, Chính phủ tiếp tục thắt chặt tiền tệ, bằng lượng tiền như thế, ngườita vẫn ưu tiên "vứt" vào ngân hàng, vì nếu để vào BĐS thì không chắc chủ đầu tưdự án có đảm bảo tiến độ thi công và thời hạn bàn giao hay không và đặc biệt làxu hướng chờ đợi, nghe ngóng giá BĐS giảm" - bà Hằng nhận xét.

Không phải tiền, mà là tâm lý chờ thời

Mặc dù vậy, nguyên nhân siết tín dụng có vẻ chưa nói hếtđược gốc rễ sụt giảm nguồn cầu của thị trường BĐS Hà Nội. Báo cáo mới nhất củaUBND TP về tình hình kinh tế - xã hội 6 tháng đầu năm cho thấy, tín dụng dànhcho BĐS vào khoảng 38.000 tỷ đồng, chiếm 6,9% tổng dư nợ trên địa bàn.

Đây là một tỷ lệ không lớn, nhất là nhìn sơ bộ, dư nợ ở đâytập trung chủ yếu vào dự án của các doanh nghiệp lớn, vay tiêu dùng của cá nhânlà không đáng kể. Có nghĩa rằng, siết tín dụng chưa phải là lý do đầy đủ khiếnnguồn cầu của Hà Nội tụt dốc.

Ông Tống Văn Nga - nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, lý giải,câu chuyện của thị trường BĐS Hà Nội nhìn sâu xa đó là tâm lý chờ đợi, nghengóng của người mua. Giờ là lúc họ tranh thủ gửi tiền vào ngân hàng để thu lãivà chờ đợi xem giá còn giảm xuống đến đâu. Vì thế giao dịch chững lại.

Theo quan sát của ông Nga, người dân Hà Nội thường ít vaytiền để mua BĐS. Khó khăn do siết tín dụng chủ yếu thuộc về các chủ đầu tư - đốitượng có nhu cầu vay vốn lớn hơn cả trong khi thanh khoản kém. Còn thị trườngTP.HCM thì lại khác - khó khăn thuộc về cả người bán lẫn người mua khi dư nợ tíndụng BĐS khu vực này luôn cao ở mức vài chục %.

Yếu tố tâm lý đang được nhiều doanh nghiệp cho là lý do quantrọng để lý giải sự sụt giảm nguồn cầu tại thị trường Hà Nội.

Nếu như TGĐ Tập đoàn Phát triển nhà và đô thị (HUD) - ôngNguyễn Đăng Nam, cho rằng, hiệu ứng kéo theo từ sự suy giảm đóng băng ở phânkhúc nhà ở cao cấp dẫn đến sụt giảm ở các phân khúc khác, thì ông Lê Chí Hiếu,TGĐ Thủ Đức House nhìn nhận, nhà đầu tư cá nhân vẫn giữ vốn trong tay để đầu tưmột số kênh. Song, do tâm lý hoảng loạn của tình hình khủng hoảng kinh tế, họđang chần chờ không bỏ tiền vào. Nếu xử lý được vấn đề tâm lý thì họ sẽ quay lại.

Khó hút vốn trong dân

Quả vậy, từ đầu năm 2011, mặc dù các kênh đầu tư như vàng,chứng khoán, ngoại tệ bị thắt chặt quản lý, đã và đang có sự chuyển dịch dòngvốn đến hàng chục nghìn tỷ đồng ra khỏi các kênh đầu tư kể trên, vậy mà, BĐS vốnđược kể đến với nhiều triển vọng dài hạn, lại bó tay đứng ngoài việc thu hút cácnguồn lực kể trên.

Đó là thực tế có phần nghịch lý mà có lẽ chỉ ở trong khókhăn khủng hoảng thì người ta mới nhìn nhận rõ nhất. Từ cuối quý I/2011, sau khiNgân hàng Nhà nước ban hành chỉ thị 01 về thắt chặt tín dụng phi sản xuất, trongđó gồm BĐS thì câu chuyện thời sự về thiếu vốn và tìm vốn cho thị trường BĐSphát triển ổn định ở mảng sản xuất đã trở nên ngày càng nóng bỏng.

Ngoại trừ tín dụng ngân hàng, các kênh dẫn vốn khác cho BĐSnhư phát hành trái phiếu, các công cụ tài chính như huy động sự tham gia của cácquỹ đầu tư, quỹ tín thác BĐS, quỹ tiết kiệm nhà ở... đến nay vẫn chưa được khơithông, thì điều được trông đợi nhiều nhất là nguồn vốn dồi dào, mạnh mẽ trongdân.

Dẫn lời một số chuyên gia nước ngoài, ông Nguyễn Văn Minh,Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam, từng cho rằng, tiền nhàn rỗi, tích trữ màngười dân nắm giữ có thể ở mức 20 tỷ đôla (tương đương 200.000 tỷ đồng VN).

Song, trong khi các kênh đầu tư như ngoại tệ, vàng, chứngkhoán bị thắt chặt và lao đao, thì dòng vốn cũng không vào, thậm chí còn thoáilui ở một số phân khúc BĐS.

Niềm tin lên xuống theo tín hiệu lạm phát

Yếu tố niềm tin, mức độ kỳ vọng của đa số những người thamgia thị trường có tác động chi phối đến chiều tăng giảm của một kênh đầu tư. Cơsở của một tâm lý tốt là những thông tin tốt, triển vọng của thị trường.

Nhưng bất chấp các tán tụng rất sáng sủa trong giai đoạn thịtrường đi lên hay rất tiềm năng với các phân tích đầy tích cực về dài hạn tronglúc thị trường lao dốc, thì BĐS Hà Nội vẫn không thể đứng ngoài tác động củakinh tế vĩ mô nói chung và tín hiệu lạm phát nói riêng.

Vì thế, đoán định và đưa ra các kịch bản về diễn biến củathị trường BĐS, nhiều chuyên gia kinh tế như TS. Vũ Đình Ánh, TS. Trần Kim Chung- Viện Nghiên cứu Kinh tế TƯ hay chuyên gia BĐS Đặng Hùng Võ đã không mấy dựavào các yếu tố nội tại của thị trường này, mà nhìn vào sự tăng trưởng và giảmsút mang tính chu kỳ của nền kinh tế, dấu hiệu, mức độ cải thiện của tình trạnglạm phát, bão giá ở Việt Nam.

Khi lạm phát được đẩy lùi, chính sách tiền tệ sẽ được nớilỏng dần, thị trường lấy lại niềm tin, các chuyên gia tin tưởng chắc chắn rằngBĐS sẽ hồi phục và khởi sắc. Vấn đề là thời điểm nào, sớm hay muộn, còn phụthuộc vào sự kiên quyết, nhất quán trong thực hiện mục tiêu chính sách của Nhànước.

Nói về niềm tin và cách tạo lòng tin cho người mua, chuyêngia tài chính, ông Cao Sĩ Kiêm khuyến nghị, có 3 việc cần phải được thực hiệncùng lúc.

Thứ nhất là loại bỏ yếu tố đầu cơ để thị trường đi vào thựcchất, để những người thực mua có quyền lợi, không bị lừa gạt. Thứ hai thuộc vềtrách nhiệm của cơ quan quản lý, đó là tổ chức lại thị trường, môi trường pháplý, hướng tới cách điều hành, quản lý minh bạch, rõ ràng, nghiêm túc. Thứ ba làsự ổn định của đồng tiền, lạm phát phải thấp xuống.

"Nếu lạm phát cao, thị trường bất ổn thì kể cả có kích thếnào, các kênh đầu tư là chứng khoán, BĐS cũng không thể lên được" - ông Kiêm chohay.

Tạo dựng lòng tin và niềm tin cho thị trường không phải làviệc của một cá nhân hay tổ chức riêng rẽ nào; mà mỗi chủ thể tham gia thịtrường, đi đầu là các doanh nghiệp xây dựng, kinh doanh BĐS phải tự ý thức đượcviệc giữ đúng lời hứa, cam kết và chữ tín về chất lượng công trình, sản phẩm.

Về phía Bộ Xây dựng, ông Vũ Xuân Thiện, Cục phó Cục Quản lýnhà và thị trường BĐS bật mý, Bộ đã nghiên cứu đề xuất 3 mô hình gồm quỹ tiếtkiệm nhà ở, quỹ đầu tư tín thác BĐS và thành lập cơ quan tái thế chấp tài sảnBĐS.

Nếu thực hiện được 1 trong 3 mô hình kể trên thì nguồn cungvề vốn sẽ rất dồn dào; huy động được tổng lực nguồn vốn xã hội từ mọi ngõ ngáchvào BĐS một cách dài hạn. Đây sẽ là cơ sở để chúng ta khắc phục được tình trạngngười dân thiếu niềm tin có thể thu lợi từ việc đổ tiền vào BĐS hiện nay.

Theo Nguyễn Nga
Diễn đàn kinh tế Việt Nam