Bất động sản Hà Nội: Rất khó dự đoán

Chính vì lẽ đó mà ông Trần Như Trung,Giám đốc bộ phận nghiên cứu của Savills Việt Nam nhận xét rằng một vài phânkhúc thị trường bất động sản Hà Nội hiện nay trong tình trạng vừa thừa vừathiếu, rất khó dự đoán.

Đánh giá thị trường bất động sản quý 1/2010, công ty nghiên cứu thị trườngbất động sản Savills Việt Nam cũng nhận định thị trường bắt đầu có sự thayđổi, và trong tương lai sẽ hút thêm một lượng nhà đầu tư, những người phảitìm kiếm kênh đầu tư mới sau khi các sàn vàng đóng cửa trước thời hạn31/3/2010 theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ.

Văn phòng cho thuê: Hạng C tốt nhất

Công ty nghiên cứu thị trường bất động sản Savills Việt Nam cho biết quý1/2010 có khoảng 610.000 m² diện tích văn phòng, tăng nhẹ 3,5% so với quý4/2009, bao gồm 86 văn phòng các hạng A, B, C phân bố trên 10 quận của thànhphố. Hai tòa nhà văn phòng mới là Hà Nội Tourism Tower (Quận Hoàn Kiếm) vàSky City Tower (Quận Đống Đa) đã bổ sung thêm khoảng 17.600m2 diện tích vănphòng vào tổng cung.

Công suất thuê trung bình của thị trường văn phòng trong quý này đạt mức85%, tăng nhẹ khoảng 2% so với quý trước. Công suất thuê của văn phòng hạngB và C quý này cũng lạc quan hơn so với quý 4/2009. Trong khi đó, giá thuêvăn phòng trên tất cả các hạng vẫn tiếp tục xu hướng giảm, thấp hơn 3,6% sovới quý 4/2009, đạt khoảng 27 USD/m²/tháng.

Quy mô văn phòng hạng A được thuê trong quý này tăng hầu như không đáng kể.Văn phòng hạng C vẫn tiếp tục đạt kết quả tốt nhất. Trước những tác động banđầu của quy định cấm sử dụng chung cư vào mục đích cho thuê văn phòng hoặckinh doanh thương mại, văn phòng hạng C được dự đoán sẽ có nhiều chuyển biếntích cực hơn nữa trong các quý tiếp theo.

Trong 4 năm tới, khoảng 1,9 triệu métvuông văn phòng từ 120 dự án dự kiến sẽ có mặt trên thị trường, dẫn đến tìnhtrạng dư thừa nguồn cung. Ước tính khu vực quận trung tâm thành phố chỉchiếm khoảng 5% lượng cung mới này.

Tuy nhiên, với tình trạng chậm tiến độ và trì hoãn vốn rất phổ biến ở ViệtNam, nhiều khả năng những dự án này sẽ đi vào thị trường muộn hơn dự kiến.

Giá thuêdự báo sẽ tiếp tục xu hướng giảm, tuy nhiên, sẽcó thể phục hồi trong vòng 12 đến 16 tháng. Vàothời điểm này, dự tính nhiều khách thuê sẽ linhhoạt tìm địa điểm thuê mới tại các khu vực ngoàitrung tâm khi nguồn cung trong khu vực trung tâmthành phố được phủ kín. Do vậy, thị trường vănphòng kỳ vọng sẽ hồi phục và đạt mức tăng trưởngổn định trong khoảng từ cuối 2010 cho đến nửađầu 2011.

Căn hộ để bán: Giá thứ cấp tăng

Savills Việt Nam cũng cho biết, tại thị trườngthứ cấp, Hoàng Mai là quận duy nhất có giá chàothứ cấp bình quân giảm nhẹ trong quý 1/2010. Giáchào thứ cấp ở 10 quận, huyện khác đều tăng từ2% đến 12% so với quý trước.

Thị trường sơ cấp quý 1 có tổng cung là 1.816căn hộ từ 15 dự án đang bán. Quận Cầu Giấy chiếmthị phần cao nhất (36%) trong nguồn cung sơ cấp,tiếp theo là quận Hoàng Mai với gần 22% và TừLiêm 18%.

Toàn thị trường sơ cấp có số lượng giao dịchthành công thấp hơn so với quý trước. Khoảng1.200 căn hộ đã được bán trong quý 1/2010, chiếm2/3 nguồn cung sơ cấp. Trong quý trước, số lượngcăn hộ đã bán được là khoảng 1.460 căn.

Thị trường tại các quận Gia Lâm, Thanh Xuân vàĐống Đa hoạt động tốt với 100% nguồn cung đãđược bán trong quý 1/2010. Phần lớn số căn hộtại những dự án bắt đầu bán chính thức trong quýnày ở các quận Gia Lâm và Thanh Xuân đã được bántheo hình thức hợp đồng góp vốn trước khi đượcchào bán chính thức.

Công ty Savills đánh giá, nhu cầu về nhà ở hiệnvẫn cao. Hà Nội có diện tích nhà ở bình quân đầungười thấp nhất cả nước (7 - 7,5 m²/người), sovới diện tích nhà ở bình quân đầu người cả nướclà 18,6 m²/người.

Hơn nữa, nhu cầu nhà ở còn được thúc đẩy bởi cácyếu tố như phong cách sống đang thay đổi, dân sốvà tốc độ đô thị hóa cũng như thu thập bình quânđầu người tăng và cấu trúc gia đình thay đổi. HàNội đang mở rộng về phía tây có thể thu hútnguồn cầu căn hộ về khu vực này của thành phố.

Dự đoán, thị trường sơ cấp trong quý 2/2010 cóthể nhận thêm một nguồn cung mới khoảng 1.990căn hộ từ 7 dự án. Cuối 2010 có thể có nguồncung mới gần 2.000 căn từ 9 dự án. Ngoài ra, ướctính sẽ có ít nhất khoảng 10.900 căn hộ sẽ đượctung vào thị trường vào năm 2011. Bên cạnh đó,một lượng cung chưa xác định từ các khu đô thịmới cũng sẽ gia nhập thị trường trong tương lai.

Căn hộ dịch vụ: Giá thuê giảm

Tổng nguồn cung trên thị trường căn hộ dịch vụtrong quý 1/2010 không thay đổi so với quý trước.Hiện 41 tòa nhà căn hộ dịch vụ thuộc phạm vinghiên cứu cung cấp cho thị trường khoảng222.000m², tương ứng với hơn 2.209 căn hộ. Tuynhiên, so với cùng kỳ năm ngoái thì tổng cungcủa quý này đã tăng 7%, tương đương với hơn 100căn hộ dịch vụ.

Thị trường căn hộ dịch vụ Hà Nội có diện tíchdao động từ khoảng 40m² tới 750m², với các loạitừ 2 tới 6 phòng ngủ và căn hộ áp mái. Hoạt độngcủa thị trường căn hộ dịch vụ trong quý 1/2010khá ổn định so với các phân khúc thị trường khác.Công suất thuê bình quân tăng nhẹ 1% so với quýtrước. Tuy nhiên, giá thuê bình quân giảm 0,3USD/m²/tháng so với giá thuê tại thời điểm quý4/2009.

Tổng số căn hộ khách thuê trong quý này cao hơnkhoảng 4 căn so với quý 4/2009. Do vậy, côngsuất thuê trong quý 1/2010 chỉ tăng nhẹ. Chủ củahầu hết các căn hộ dịch vụ đưa ra mức giá thuêthấp hơn.

Khách thuê căn hộ dịch vụ chủ yếu là các chuyêngia nước ngoài. Do vậy, có thể thấy nguồn cầucủa phân khúc thị trường căn hộ dịch vụ phần lớnđến từ các đại sứ quán, các tổ chức phi chínhphủ và các công ty nước ngoài.

Năm 2010 được đánh dấu là mốc quan trọng tronglĩnh vực thương mại với một loạt các Hiệp địnhthương mại tự do ASEAN-Trung Quốc, ASEAN-Úc-NewZealand ký kết và có hiệu lực từ ngày 1/1/2010.Những sự kiện này có thể làm gia tăng số lượngcác công ty nước ngoài vào Việt Nam. Theo đó,cầu về căn hộ dịch vụ có thể sẽ tăng và tạo ranhững chuyển biến tích cực đối với phân khúc thịtrường căn hộ dịch vụ.

Nguồn cung mới ước tính khoảng 2.300 căn hộtrong 4 năm tới, trong đó 47% thuộc huyện TừLiêm. Dự kiến nguồn cung mới đưa vào thị trườnggồm khoảng 60 căn hộ từ một dự án ở quận Tây Hồvà 84 căn hộ từ dự án Crown Plaza thuộc huyện TừLiêm trong quý 3/2010 và quý 4/2010.