Cẩn trọng với đất nền

Hầu hết người mua đất nềnthực hiện quy trình giao dịch do nhân viên kinh doanh của các công ty bấtđộng sản, phân phối dự án chỉ dẫn. Bị đặt vào tình thế bị động như vậy, họđối mặt nhiều rủi ro.

Khó lường

Có những dự án người muakhông tiếp cận được chủ đầu tư và cũng rất mù mờ về giá cả. Đơn cử nhưtrường hợp sốt đất nền dự án khu đô thị mới Thanh Hà do Cienco 5 làm chủ đầutư ở Hà Đông, TP Hà Nội mới đây. Giới đầu tư thích đất dự án này bởi vị tríkhu đất tiếp giáp khu Xa La và Văn Phú, có hệ thống giao thông, trong tươnglai sẽ rất thuận lợi; trong khi giá lại khá rẻ, từ 16 triệu đồng đến 18triệu đồng/m², tùy vị trí.

Tuy nhiên, những người mua đất dự án đều phải qua trung gian. Một nhân viênmôi giới ở Hà Đông cho biết: “Khách phải đóng tiền 30% tổng giá trị hợp đồngcộng thêm tiền chênh lệch vài trăm triệu đồng nữa nhưng đến nay vẫn chưa cóhợp đồng chính thức”. Khi được hỏi tiền trả cho ai, người này cho biết ngườinhận là một đầu nậu, “ôm” hàng chục lô và đã có hợp đồng với chủ đầu tưnhưng hợp đồng lẻ của từng lô thì hiện chưa có.

Người mua đất nền dự án cũng nên lưu ý sự thayđổi quy hoạch. Trên thực tế, một số nhà đầu tưdù đã cẩn thận chọn mua đất nền khi dự án đã cóquy hoạch chi tiết nhưng vẫn không tránh đượcrắc rối.

Ông Việt, ngụ quận Bình Thạnh- TPHCM, mua một nền đất diện tích 100 m² tại một dự án ở phường Tân Phú,quận 7 - TPHCM vào năm 2002, giá trị nền đất theo hợp đồng sang nhượng khiđó là 160 triệu đồng. Sau khi ký hợp đồng, ông thanh toán đủ 200 triệu đồng(bao gồm tiền thuế quyền sử dụng đất). Đến thời hạn giao đất, chủ đầu tưthông báo nền đất mà ông mua phát sinh thêm 20 m² do quy hoạch tổng thể dựán bị thay đổi, đồng thời yêu cầu ông đóng thêm tiền chênh lệch mỗi métvuông đất 4,5 triệu đồng.

Ông Việt không đồng ý vì cho rằng “sự cố” thay đổi quy hoạch xảy ra là dochủ đầu tư. Ông yêu cầu chủ đầu tư phải thực hiện theo hợp đồng hoặc tínhthêm tiền phần diện tích chênh lệch với mức giá ban đầu. Thế nhưng, chủ đầutư vẫn khăng khăng:

Lúc trước, ông Việt không chịu mua với giá 4,5 triệuđồng/m² cho phần đất phát sinh. Đến nay, giá trị đất đã tăng lên khoảng60-70 triệu đồng/m² nên ông phải có nghĩa vụ thực hiện với mức giá này. Chủđầu tư tuyên bố không giao sổ đỏ, cũng không cho phép ông Việt bán đất choai. Thế là đôi bên giằng co, sự việc kéo dài nhiều năm.

Dễ bị hớ hàng, “giam” vốn

Vấn đề đặt ra cho các nhà đầu tư hiện nay là hầuhết các dự án được mua bán trên thị trường đangở giai đoạn san lấp, giải phóng mặt bằng nên chủđầu tư chỉ ký hợp đồng qua các công ty, đại lýthứ cấp. Khách hàng có thể đặt mua đất tại bấtkỳ dự án nào thông qua các công ty thứ cấp (gópvốn cùng với chủ đầu tư). Vì vậy, người mua đấtnền bị rơi vào một “mê cung” giá. Khi mua cầnphải tự tìm hiểu thấu đáo vị trí dự án, lô đất,thủ tục pháp lý, giá cả trong tương quan so sánhvới các bất động sản tương đương.

Bên cạnh đó, đừng quá tin vào...các dự báo. Ví dụ thị trường bất động sản tại các địa phương lân cận TPHCMđược dự báo sẽ phát triển mạnh mẽ nhưng theo một số chuyên gia trong lĩnhvực này, thực tế không hẳn như vậy.

Chẳng hạn như Đồng Nai vàBình Dương, hai thị trường này thiếu hấp dẫn vì mua dễ bán khó, nhất làtrong bối cảnh giá nhà đất đã giảm nhiều từ năm 2008 và khó trở lại thờivàng son của năm 2007. Ngoài ra, nhiều nhà đầu tư nhắm vào hai thị trườngnày là để đón đầu cơ hội từ những dự án hạ tầng mang lại. Tuy nhiên, ít nhấtphải 5 năm nữa những dự án hạ tầng này mới có thể được đưa vào sử dụng. Vìvậy, nếu thiếu tầm nhìn, ôm đất nền từ những thị trường đó, nhà đầu tư rấtdễ bị “giam” vốn.

Theo Nguyễn Phúc

TIN LIÊN QUAN