Cái gì cũng tăng giá: Nhà đất bắt đầu sốt

Nhiều yếu tố đang khiến cho bất động sản sẽ tăng giá vào cuối năm. Điều này làm dấy lên một lo ngại lớn liệu sắp xảy ra bong bóng bất động sản?

Tiếp tục tăng giá

Từ đầu năm tới nay, thị trường BĐS có những dấu hiệu tăng giá trở lại. Theo khảo sát của các công ty tư vấn BĐS, mặt bằng giá ở nhiều phân khúc đã tăng so với thời điểm của năm 2015, đồng thời xuất hiện tình trạng đầu cơ gom hàng tại nhiều dự án. 

Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng, PGĐ Bộ phận Nghiên cứu Savills Hà Nội, riêng trong 2015, thị trường Hà Nội có lượng giao dịch khoảng 30.000 căn hộ. Mặc dù trong quý 1/2016, thị trường đã đón nhận nhiều các thông tin liên quan đến dự thảo sửa đổi thông tư 36, nhưng chưa ảnh hưởng nhiều bởi rất nhiều dự án vẫn mở bán theo kế hoạch. Người mua đang có khá nhiều sự lựa chọn trên thị trường.

Thị trường BĐS đang nóng trở lại

Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhận định,“nóng” là nghĩa rất rộng, bong bóng có xuất hiện hay không cũng còn nhiều việc để bàn. “Tôi nghĩ, “nóng” trước hết thể hiện ở phần giao dịch. Chỉ so sánh với thời kỳ trầm lắng, năm 2015, đã có sự mua bán, tăng trưởng đến 75%. Đặc điểm của sự tăng trưởng này là tập trung ở nhà ở xã hội và nhà thương mại diện tích nhỏ, giá thấp”, ông Nam nói.

Đại diện cơ quan quản lý, ông Vũ Văn Phấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản chia sẻ, lúc thị trường nóng nhất (2008-2009), giá bất động sản được đẩy lên rất cao, thế nhưng khi thị trường trầm lắng (2010 - 2011 - 2012), giá nhà đất đã giảm 30-40% so với lúc thời kỳ nóng. Cho đến nay, giá bất động sản mới tăng khoảng 5-10% và cũng chỉ xảy ra ở một số dự án, không phải trên bình diện rộng. Đây là mức giá còn xa so với thời kỳ nóng nhất.

Dưới góc độ phân tích kinh tế, ông Nguyễn Đức Thành, Viện nghiên cứu kinh tế và chính sách,  cho rằng, khi lạm phát tăng sẽ kéo theo lãi suất ngân hàng tăng, đồng nghĩa với việc tác động tới nhiều thành phần kinh tế trong đó có bất động sản sẽ bị ảnh hưởng bởi lãi suất. 

Theo ông Thành, thị trường đang có sự cân nhắc nhất định vì các yếu tố vĩ mô đang biến đổi như lãi suất tiếp tục tăng từ nay tới cuối năm, giá bất động sản chắc chắn sẽ bị ảnh hưởng theo hướng sẽ chững lại hoặc đang đà tăng nhanh sẽ chững - những người khôn ngoan nhất sẽ hiểu điều đấy. Đồng thời, thị trường có thể có kích cầu, có những cách phát triển nhanh hơn, tuy nhiên người mua nhỏ lẻ cần thận trọng.

Bong bóng có quay trở lại?

Theo nhận định của JLL Việt Nam, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ tiếp tục xu hướng tăng trong 2-3 tới cả về cung và cầu đối với nhà ở, văn phòng và khách sạn nghỉ dưỡng. Giá bán của phân khúc nhà ở được dự báo sẽ tăng 1-2% mỗi quý. Đối với phân khúc văn phòng cao cấp, mức giá thuê được dự báo sẽ tiếp tục tăng, từ 5% đến 10% trong những quý tới.

Trước việc giá nhà đất tăng trở lại, nhiều lo ngại thị trường sẽ có bong bóng trong thời gian tới. Tuy nhiên, theo ông Nam, điều này là khó xảy ra. Ông Nam phân tích, chỉ khi xuất hiện cầu ảo, chênh lệch giá cả thì mới nói đến bong bóng. Trong vài năm tới có thể loại bỏ mỗi lo ngại này. 

Bong bóng nhà đất vân khó xảy ra trong thời gian tới

Còn dự báo 2018, khi hàng tồn kho hết, cầu tăng thì giá có thể tăng. Lúc đó có bong bóng hay không phụ thuộc vào 2 yếu tố: Chính phủ phải dự báo và có chính sách ổn định, coi trọng thị trường bất động sản, đưa ra các chính sách có tác động đến thị trường, đặc biệt là chính sách về tiền tệ, dòng tiền, dòng vốn, quan điểm của ngân hàng nhà nước.

Yếu tố thứ hai, ông Nam cho rằng, phụ thuộc vào DN. Các DN có rút được bài học trước đây hay không để đưa ra được chiến lược và cơ cấu hàng hóa, giá cả phù hợp. "Gần đây tôi có cảm giác các DN lại chạy theo các dự án quy mô lớn, cao cấp mà thiếu dự án nhà ở thương mại quy mô nhỏ, giá thấp", ông Nam nói. 

Mặc dù vây, ông Phạm Thanh Hưng, Phó Chủ tịch HĐQT CEN Group, “tỷ số P/E” - hiệu quả sinh lời của bất động sản trên giá giao dịch được đánh giá là rất tốt. Hiệu quả khai thác khá tuyệt vời trên trị giá giao dịch hiện nay đã đạt 5-6% ở Hà Nội, ở T. HCM là 6-7%, đối với bất động sản nghỉ dưỡng và du lịch có thể đạt 10-12%. Hơn 20 năm qua ông Hưng chưa bao giờ thấy hiệu quả khai thác tốt đến như vậy. Đây là thời điểm tuyệt vời để người mua nhà để ở hay người đầu tư dài hạn tham gia thị trường.

Ông Michael Piro, Giám đốc Điều hành Indochina Land, ở thời điểm từ 2007 đến 2009, có rất nhiều công ty, tổ chức mà lĩnh vực kinh doanh chính của họ không phải là BĐS đã nhìn thấy những cơ hội hấp dẫn tại thị trường này, bắt đầu “lấn sân”. Tuy nhiên sau một thời gian cạnh tranh khốc liệt có lẽ họ đã nhận ra BĐS không phải là lĩnh vực dễ thu lời như họ nhận định.

Ngoài ra, số lượng dự án, số lượng nhà đang triển khai rất nhiều, nguồn cung dồi dào. Ông Phấn, đại diện Cục nhà và thị trường BĐS, cho rằng khả năng xảy ra bong bóng trong thời gian tới là rất khó. Tuy nhiên, ông khẳng định giai đoạn 2015-2016, thị trường đã và sẽ có dấu hiệu ấm lên.

Theo VietNamNet