Siết vốn nhà đất: Những cơn co thắt đáng sợ

Nguồn vốn thị trường BĐS phụ thuộc rất lớn từ phía ngân hàng chính vì thế mỗi khi có sự biến động về chính sách tài chính đều khiến BĐS ngay lập tức ảnh hưởng. Sự thay đổi của thị trường BĐS ảnh hưởng trực tiếp tới nền kinh tế quốc gia.

Thực tế cho thấy, từ năm 2009 tới nay, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã ban hành một số quy định điều chỉnh việc cho vay đối với hoạt động kinh doanh BĐS. Thông tư số 15/2009/TT-NHNN ngày 10/08/2009 quy định tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn tối đa là 30%, hệ số rủi ro lĩnh vực kinh doanh BĐS chỉ là 100%. 

Tại thời điểm 2010, NHNN đã ban hành thông tư 13/2010/TT-NHNN ngày 20/5/2010 quy định tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn tối đai là 80%, hệ số rủi ro lĩnh vực kinh doanh BĐS nâng từ 100%  lên 250%. Quy định này có ảnh hưởng rất lớn tới thị trường BĐS. 

Tín dụng tác động rất lớn tới thị trường BĐS

Trong thời kỳ BĐS rơi vào tình trạng trầm lắng, đóng băng, Chính phủ đã ban hành một loạt các giải pháp hỗ trợ thị trường, hỗ trợ sản xuất kinh doanh, giải quyết nợ xấu, trong đó có việc NHNN ban hành thông tư 36 ngày 20/11/2014 nới lỏng tín dụng đối với việc giảm tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn tối đa từ 80% xuống 60%, hệ số rủi ro trong lĩnh vực kinh doanh BĐS giảm từ 250% xuống 150%. 

Việc ban hành thông tư 36 cùng với việc triển khai quyết liệt các giải pháp chỉ đạo của Chính phủ đã có hiệu quả rõ rệt, đến nay thị trường BĐS đã vượt qua được thời kỳ đóng băng, đang trên đà hồi phục.

Có thể nói, sau hơn 2 năm thực hiện, các giải pháp này đã tác động tích cực đến thị trường BĐS, mang lại hiệu quả rất lớn. Giá BĐS đã ổn định, sát với thị trường sau một thời gian dài giảm sâu tới 30% so với thời kỳ sốt nóng của thị trường. Lượng giao dịch thành công, thanh khoản của thị trường liên tục tăng. Cơ cấu hàng hóa BĐS đã được điều chỉnh hợp lý, hướng tới nhu cầu thực và khả năng thanh toán thực của người mua. Tồn kho BĐS liên tục giảm, tổng giá trị tồn kho đến tháng 2/2016 còn khoảng 47.913 tỷ đồng, đã giảm 80.635 tỷ đồng so với lúc cao điểm. 

Hàng loạt doanh nghiệp BĐS, xây dựng, sản xuất vật liệu xây dựng đã tái cơ cấu, đẩy mạnh sản xuất kinh doanh, qua đó vượt qua giai đoạn khó khăn, đang ổn định sản xuất. Thị trường BĐS hồi phục cũng tác động tích cực đến tăng trưởng kinh tế, góp phần ổn định kinh tế vĩ mô.

Dư nợ tín dụng BĐS đang hợp lý

Yêu cầu vốn cho thị trường BĐS hiện nay vẫn còn rất lớn và chủ yếu vẫn dựa vào nguồn vốn vay từ các ngân hàng. Theo báo cáo chưa đầy đủ của các địa phương, tính đến nay có khoảng 3.980 dự án phát triển khu đô thị, dự án phát triển nhà ở đang triển khai với nhu cầu vốn đầu tư trên 4.400.000 tỷ đồng, trong đó lượng vốn cần vay ngân hàng chiếm tới 50-60%, tương đương 2.200.000-2.260.0000 tỷ đồng. Trong đó, dư nợ tín dụng BĐS hiện nay vẫn đang ở mức hợp lý, tính đến hết năm 2015, có khoảng 392.000 tỷ đồng, chiếm dưới 10% trên tổng dư nợ toàn hệ thống. 

Siết nguồn vốn vay người mua nhà sẽ bị ảnh hưởng

Ông Đinh Duy Trinh, Giám đốc điều hành Công ty Bản Việt Land, nhận xét một dự án BĐS thường phải triển khai một thời gian dài có khi lên đến 5 - 10 năm, thậm chí dự án lớn còn kéo dài hơn. Vì vậy, việc sửa TT 36 theo hướng hạn chế nguồn cung tín dụng trung và dài hạn vào thị trường BĐS sẽ khiến nhiều dự án bị tê liệt”.

Ông Vũ Quang Phấn, Cục phó Cục Phát triển nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), thị trường nóng hay lạnh phụ thuộc vào nhiều yếu tố, nhưng tín dụng là cực kỳ quan trọng. Khi tín dụng siết đột ngột thì thị trường cũng thay đổi luôn. Nếu coi BĐS là rủi ro lớn thì có nguồn tiền cũng không ai dám cho vay. Nguồn không có thì nới lỏng điều kiện cho vay cũng không có tiền mà vay.

Hệ số rủi ro 150-200% là phù hợp 

Bộ Xây dựng cho rằng, kinh nghiệm quốc tế, tỷ lệ sử dụng nguồn vốn vay ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn không nên quá 60%. Nếu quá 60% sẽ dẫn tới tình trạng mất cân đối nguồn tài chính của tổ chức cho vay. Bên cạnh đó, để đảm bảo an toàn vốn cho vay đối với lĩnh vực BĐS thì hệ số rủi ro thường ở mức từ 150-200% là phù hợp. 

Nếu điều chỉnh giảm tỷ lệ nguồn vốn vay ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn từ 60% xuống 40% và nâng hệ số rủi ro từ 150% lên 250% là quá lớn sẽ gây đột biến, ảnh hưởng xấu tới thị trường. 

Có thể nói, việc đảm bảo an toàn đối với hệ thống ngân hàng, đề phòng tình trạng bong bóng BĐS trong bối cảnh thị trường đang hồi phục thì việc nghiên cứu giảm tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung dài hạ và tăng mức trần cảnh báo rủi ro đối với thị trường là cần thiết, tuy nhiên,cần phải cân nhắc kỹ về mức giảm, nên giảm từ từ, có lộ trình để tránh gây sốc.