Bất động sản khó khăn có “lỗi” của chính sách

Viện Kinh tế xây dựng (Bộ Xây dựng) vừa có một bản báo cáo về tình hình thị trường bất động sản và những nguyên nhân khiến thị trường trầm lắng như hiện nay.

Theo cơ quan này, sau một thời gian phát triển mạnh và có đóng góp đáng kể cho phát triển kinh tế, thị trường bất động sản rơi vào giai đoạn khó khăn kéo dài do tác động của tình hình kinh tế suốt từ năm 2009 đến nay. Sự sụt giảm về giá cả xảy ra ở hầu hết các phân khúc của thị trường; số lượng giao dịch giảm mạnh, thậm chí nhiều dự án không có giao dịch và hiện vẫn chưa có dấu hiệu phục hồi.

Nhiều doanh nghiệp, kinh doanh dịch vụ bất động thực sự gặp khó khăn, nhất là các doanh nghiệp vừa và nhỏ, tiềm lực tài chính hạn chế, khi thị trường suy thoái, không bán được hàng, không có khả năng trả nợ ngân hàng.

Thị trường bất động sản năm 2012 trầm lắng không chỉ để lại hậu quả là hàng vạn doanh nghiệp báo lỗ, ngừng hoạt động, thậm chí là giải thể mà còn cả một lượng hàng tồn kho rất lớn và gánh nặng cho năm 2013.

Số liệu từ cơ sở dữ liệu quốc gia về đăng ký doanh nghiệp, cho thấy trong năm 2012 đã có 680 doanh nghiệp với ngành nghề kinh doanh chính là bất động sản đăng ký giải thể, ngừng hoạt động (con số của năm 2011 thống kê được là 576 doanh nghiệp).

Còn nếu tính cả những doanh nghiệp có lĩnh vực hoạt động có liên tới bất động sản thì chắc chắn con số này sẽ còn cao hơn rất nhiều, chiếm phần không nhỏ trong tổng số 54.261 doanh nghiệp tuyên bố dừng hoạt động và giải thể của năm 2012. Bởi theo số liệu thống kê của Bộ Công Thương, xét theo lĩnh vực và ngành nghề hoạt động kinh doanh chính thì tỷ lệ các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và doanh nghiệp công nghiệp sản xuất sản phẩm vật liệu xây dựng phải dừng hoạt động trong cả năm 2012 tăng 20% so với năm 2011.

Theo Viện Kinh tế xây dựng, ngoài những nguyên nhân do ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế thế giới, phát triển tự phát, thiếu sự quản lý chặt chẽ, thiếu quy hoạch, cơ cấu hàng hóa phát triển mất cân đối,... thì những tác động từ các chính sách cũng ảnh hưởng không nhỏ tới thị trường.

Cụ thể, các chính sách tiền tệ, quản lý đất đai có thể giúp thanh lọc, làm cho thị trường bất động sản phát triển bền vững hơn, nhưng cũng đã hạn chế dòng tiền vào bất động sản, khiến thị trường trầm lắng thời gian qua.

Nổi lên trong đó là sự tác động mạnh mẽ từ các chính sách của Chính phủ, cụ thể là thực hiện Nghị quyết 11 nhằm ổn định kinh tế vĩ mô đó là chính sách thắt chặt tín dụng, cắt giảm chi tiêu công,... đã làm giảm nguồn cung cho thị trường, làm giảm tiến độ thi công của các dự án đang thi công vì khó tiếp cận nguồn vốn từ ngân hàng.

Bên cạnh đó, một số chính sách đã ban hành thời gian gần đây và những bất cập của nó tác động đến thị trường bất động sản, điển hình là việc ban hành Nghị định 69/2009. Theo đó, chủ đầu tư phải mua đất theo giá tự thỏa thuận, hoặc thương lượng mức đền bù cho người đang sử dụng đất sát với giá thị trường.

Trong khi đó, việc phê duyệt và cấp phép đầu tư tràn lan, thiếu kiểm soát vẫn còn tồn tại, tạo nên sự hỗn loạn thông tin, dẫn đến khủng hoảng thừa các sản phẩm dưới chuẩn và thiếu những sản phẩm đạt chuẩn. Thêm vào đó, giá đất do Nhà nước quy định chỉ bằng 30-60% so với thị trường. Điều này cho thấy Nhà nước vẫn chưa tổ chức được hệ thống theo dõi giá đất trên thị trường.

Tiếp đến là Nghị định 71/2010 quy định chi tiết Luật Nhà ở ra đời đã tiếp tục khiến chủ đầu tư và người mua đều e ngại, đặc biệt về tính pháp lý của giao dịch dưới hình thức hợp đồng góp vốn.

Cơ quan của Bộ Xây dựng cũng cho rằng, cơ quan quản lý chính sách tiền tệ, mà cụ thể là Ngân hàng Nhà nước cũng góp phần không nhỏ, khi ban hành Thông tư 13/2010 với việc nâng hệ số rủi ro đối với cho vay bất động sản từ mức 150% lên 250%, đã không khuyến khích ngân hàng cho vay kinh doanh bất động sản.

Bên cạnh đó, với việc thu hẹp tín dụng đối với lĩnh vực phi sản xuất của ngành ngân hàng, thì việc cả chủ đầu tư lẫn khách hàng sẽ phải đối mặt với khó khăn thiếu vốn là một điều hiển hiện. Tiếp đó, hàng loạt quy định nhằm kiềm chế lạm phát được phát đi từ Nghị quyết 11, qua đó đã thắt chặt tiền tệ đã làm cho lãi suất thị trường tăng vọt, chi phí vốn của các doanh nghiệp bất động sản tăng cao.

Đối với chính sách tài khóa, Chính phủ tăng thu ngân sách, giảm bội chi ngân sách, rà soát cắt giảm đầu tư công. Với nội dung này, nhiều dự án đầu tư của Nhà nước bị đình hoãn, ảnh hưởng lớn đến sự phát triển của thị trường bất động sản.

Nhưng "cú sốc" lớn nhất đối với tín dụng bất động sản đó chính là sự ra đởi của Chỉ thị 01/CT của Ngân hàng Nhà nước, trong đó quy định tỷ trọng tín dụng phi sản xuất của tất cả các ngân hàng sẽ giảm về mức tối đa là 16% vào ngày 31/12/2011.

Theo Viện Kinh tế xây dựng, trên thực tế, vay để đầu tư bất động sản chiếm hơn 90% tín dụng phi sản xuất. Với quy định này nhiều ngân hàng buộc phải hạn chế cho vay đầu tư bất động sản, thậm chí phải tích cực thu hồi nợ để đảm bảo tỷ lệ theo quy định. Hệ quả là tín dụng bất động sản bị siết, nhiều dự án bị ngưng trệ, nhà đầu tư cũng rất khó vay tiền để mua nhà, nhiều doanh nghiệp đứng trước nguy cơ phá sản.

Ngoài ra, thị trường bất động sản luôn gắn liền với sự phát triển của đô thị và cơ sở hạ tầng. Do vậy, với chủ trương thắt chặt đầu tư công, trong đó có nhiều dự án xây dựng và phát triển cơ sở hạ tầng của Chính phủ trong năm 2011, thì chắc chắn nhiều dự án đã và đang triển khai sẽ bị tác động.

Trước thực tế khó khăn của thị trường, để giúp doanh nghiệp bất động sản tháo gỡ khó khăn, Viện Kinh tế xây dựng đã đưa ra một số kiến nghị, đề trong đó có việc xem xét huy động vốn từ trái phiếu công trình để tập trung đầu tư vào cơ sở hạ tầng nhằm giải quyết tồn kho của các doanh nghiệp.

Cùng với đó là tiếp tục gia hạn nộp thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng cho các doanh nghiệp đầu tư - kinh doanh (bán, cho thuê, cho thuê mua) nhà ở; doanh nghiệp được nộp tiền sử dụng  đất theo tiến độ thanh toán tiền bán hàng trong thời gian tối đa 24 tháng; giảm thuế suất thuế giá trị gia tăng đầu ra đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà ở xã hội xuống còn 5% để người mua nhà được hưởng lợi và tạo điều kiện cho doanh nghiệp giảm giá bán...

Viện cũng kiến nghị Nhà nước xem xét hỗ trợ bằng giải pháp sớm thực hiện đầu tư hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tại các khu đô thị để đáp ứng nhu cầu của người mua nhà. Đồng thời, cơ quan chức năng cần thực hiện thanh tra kiểm toán tài chính của chủ đầu tư, và từ đó sẽ có biện pháp cụ thể đối với từng trường hợp.