Thị trường BĐS Hà Nội: “Thuốc” đã có - dùng ra sao?

Có thể nói, thị trường BĐS tại Hà Nội trong một vài năm gần đây có nhữngdiễn biến phức tạp. Trong những tháng đầu năm 2010, giá BĐS của Hà Nội tiếptục tăng vọt.

Thị trường của... người bán

Theo ông Vũ Xuân Thiện - Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường BĐS (BộXây dựng), nguyên nhân gây nên sự biến động mạnh của thị trường BĐS Hà Nội nóichung và chuyển nhượng đất đai tại các địa điểm đang xem xét quy hoạch Thủ đô HàNội nói riêng do nhiều nguyên nhân, trong đó có các nguyên nhân chính như nhucầu về BĐS là nhà ở, các công trình hạ tầng xã hội, dịch vụ thương mại, côngtrình văn phòng, khách sạn tại Hà Nội là rất lớn, trong khi đó nguồn cung trênthị trường không đủ để đáp ứng đặc biệt là nhu cầu về nhà ở.

Ngoài việc cungchưa đáp ứng đủ cầu, việc đầu cơ, kích giá, “làm giá” ảo của giới đầu cơ cũng lànguyên nhân đẩy giá BĐS lên cao.

Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Nguyễn Khắc Thọ cũng cho rằng, lượng giao dịchvà giá chuyển nhượng được chào bán trên thị trường tự do các loại đất thổ cư,đất cây lâu năm tăng mạnh.

Tuy nhiên, chủ yếu là việc mua đi bán lại giữa nhữngngười đầu cơ, có những mảnh đất thời gian ngắn đã thực hiện giao dịch nhiều lần.Bằng chứng cho thấy số thuế thu được từ chuyển nhượng BĐS tại khu vực ngoạithành không lớn. Theo báo cáo của Cục Thuế Hà Nội, trong 5 tháng đầu năm 2010,số thuế thu được tại bốn huyện: Quốc Oai, Thường Tín, Ba Vì, Thạch Thất chỉ hơn7,6 tỷ đồng.

Tại Diễn đàn các đại biểu cho rằng quy hoạch và chính sách có nhiều thay đổi dẫn đến DN và người dân khó có thể tìm hiểu thông tin cụ thể về thị trường BĐS

TS Nguyễn Văn Minh -Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS VN lại cho rằng tình trạng chậmtiến độ của các dự án BĐS khiến nguồn cung cho thị trường trở nên khan hiếm. ÔngMinh dẫn chứng thời gian từ 1993 -1999, Hà Nội có khoảng 136 dự án khu đô thị,xây dựng nhà ở nhưng 100% đều chậm tiến độ so với kế hoạch.

"Sau khi Hà Nội mởrộng, việc rà soát hơn 700 dự án, đồ án quy hoạch thực hiện rất chậm, đến naymới công bố giai đoạn 1. Có dự án cấp phép 3-4 năm nay vẫn "đắp chiếu" - ôngMinh bức xúc.

Theo ông Minh, Đề án phát triển Thị trường BĐS rất quan trọngnhưng Hà Nội đã qua 3 đời chủ tịch thành phố giờ vẫn chưa xây dựng xong. Khôngnhững vậy, các bản quy hoạch chi tiết cũng thường xuyên bị điều chỉnh cục bộ.

Chẳng hạn khu Đông Nam Trần Duy Hưng trước kia là quy hoạch dành cho tất cả cáctỉnh thành, nhưng khi triển khai, đến nay không dưới 3 lần điều chỉnh cục bộ. Vàcuối cùng trở thành trung tâm của các cơ quan hành chính thành phố. Còn khu “100biệt thự vàng” sau 3 lần điều chỉnh cũng trở thành cao ốc...

“Giải thoát” dự án - “giải cứu” thị trường 

Theo số liệu Thống kê dân số và nhà ở, Hà Nội có khoảng 7 triệu dân, và TP HCMlà 8 triệu. Như vậy, Hà Nội có dân số lớn xấp xỉ số dân của TP HCM nhưng diệntích chỉ bằng 1/3 TP HCM. Trong khi đó, khoảng 800 dự án của  Hà  Nội bị phanhlại trong 2 năm qua do sáp nhập, quy hoạch Thủ đô khiến cho nguồn cung nhà ở HàNội càng trở nên khan hiếm. Điều đó càng khẳng định tiềm năng thị trường BĐS HàNội rất lớn.

Hiện nay, hiện các DN TP HCM đang chuyển sang phân khúc nhà thấp và trung bình,đồng thời mở rộng ra các tỉnh lân cận như Bình Dương, Vũng Tàu, Đồng Nai, cábiệt đã có Cty "bắc tiến" ra Hà Nội (Cty Đất Xanh), sắp tới còn có Sacomreal,Vinaland...

Điều này cho thấy sự năng động và quyết liệt của các DN phía Nam sẽtạo ra cục diện mới cho thị trường BĐS nói chung, thị trường BĐS Hà Nội nóiriêng. “Đây sẽ vừa là cơ hội cho người mua hàng nhưng lại là thách thức cho cácchủ đầu tư Hà Nội” - Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam nhận định.

Đặc biệt, ông Nam cho biết, thời gian tới Thủ tướng sẽ phê duyệt quy hoạch Thủđô, trong đó sẽ "giải thoát" cho 800 dự án đang bị dừng vì Hà Nội mở rộng và hơn200 dự án nhà cao tầng. Đây sẽ là nguồn cung mạnh cho thị trường BĐS Hà Nộitrong thời gian tới, góp phần làm giảm nhiệt cho thị trường này. Tuy nhiên, vềlâu dài, cần phải đẩy mạnh lượng cung đồng thời phải định hướng cho DN, nhậnthức được đúng đắn và đầy đủ hơn về cơ cấu chủng loại hàng hóa, dần dần đưa tớisự nhận thức đầy đủ và đúng đắn hơn về nhu cầu thực của thị trường, làm minhbạch và trong sáng hơn thị trường BĐS.

Bên cạnh đó, UBND thành phố Hà Nội cũng cần ban hành cơ chế khuyến khích cácgiao dịch chính thức đi đôi với chế tài đủ mạnh để hạn chế các giao dịch “ngầm”thông qua việc giảm thuế chuyển dịch BĐS, giảm phí xác định sở hữu BĐS nhằmkhuyến khích các chủ thể tham gia giao dịch chính thức.

Giải pháp lâu dài : Tầm nhìn và vốn

TS Nguyễn Văn Minh - Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản VN nhấn mạnh cần phảiminh bạch hóa thông tin. Ông Minh cho rằng ngoài việc “giải thoát” dự án, giảipháp lớn tạo điều kiện thị trường bất động sản phát triển lành mạnh là phải tậptrung hoàn chỉnh Quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm2050 trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Công bố công khai quy hoạch đượcduyệt; xây dựng lộ trình, bước đi cụ thể tổ chức triển khai thực hiện; Xây dựngcơ chế chính sách tài chính cho thị trường bất động sản phát triển ổn định, bềnvững.

Trên cơ sở Quy hoạch được duyệt, thành phố cần có cơ chế công tác pháttriển quỹ đất, đầu tư đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, tạo quỹ đất “sạch” sẵn có để kêugọi đầu tư và điều tiết thị trường khi cần thiết. Xây dựng các cơ chế chính sáchưu đãi, khuyến khích đầu tư trong việc xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho ngườithu nhập thấp.

Đồng tình với quan điểm trên, theo ông Thọ, trong thời gian tới Sở Xây dựng HàNội sẽ đề nghị Chính phủ và Bộ Xây dựng chỉ đạo để sớm hoàn thành công tác quyhoạch Thủ đô, tổ chức thông tin tới toàn xã hội về lộ trình hình thành, triểnkhai các đồ án quy hoạch chi tiết, dự án đầu tư xây dựng để người dân nắm bắtđược thông tin.

Bên cạnh đó, sở cũng đề nghị UBND TP ban hành cơ chế khuyếnkhích các giao dịch chính thức đi đôi với chế tài đủ mạnh để hạn chế các giaodịch “ngầm” thông qua việc giảm thuế chuyển dịch BĐS, giảm phí xác định sở hữuBĐS nhằm khuyến khích các chủ thể tham gia giao dịch chính thức.

Còn theo TS Nguyễn Đại Lai, BĐS là một lĩnh vực đầu tư đòi hỏi phải có nguồn vốntrung, dài hạn, một kế hoạch tài chính ổn định.

Thế nhưng, nguồn vốn đầu tư ngắnhạn cũng đổ trực tiếp vào thị trường BĐS, thậm chí có những giai đoạn nguồn vốn“nóng” còn lấn át nguồn vốn trung và dài hạn, tạo ra “bong bóng”, tăng xác suấtrủi ro trên thị trường tài chính. Chính vì vậy, ông Lai nhận định một trongnhững giải pháp vốn cho thị trường BĐS chính là minh bạch hóa việc quản lý, giámsát đầu tư ngắn hạn vào thị trường BĐS.

Các chuyên gia cho rằng, thị trường nguồn vốn BĐS ở Việt Nam chủ yếu từ Ngânhàng Thương mại (khoảng 70%), vốn tự có của doanh nghiệp từ 15% - 20%... Cácphương thức huy động của DN phổ biến hiện nay là hợp đồng góp vốn;vay vốn; đổisản phẩm đơn vị thi công, tư vấn; hợp tác cùng đầu tư giữa DN BĐS.

Tới đây, sựcởi mở của Nghị định 71/2010 về thị trường nguồn vốn sẽ giúp thị trường cũng nhưcác DN thuận lợi hơn trong thu hút vốn qua việc phát hành trái phiếu, vay từ quỹđầu tư nhưng không ưu tiên mua hoặc đăng ký nhà ở; chuyển nhượng quyền sử dụngđất kèm hạ tầng cho CĐT cấp II sau khi ĐBGPMB, CĐT cấp II muốn huy động vốn phảiđược CĐT cấp I đồng ý bằng văn bản và CĐT cấp I sau khi có chứng nhận quyền SDĐ;Hợp tác góp vốn chia sản phẩm hoặc lợi nhuận, không qua sàn đến 20% tổng sảnphẩm mỗi dự án...

Kết thúc diễn đàn, dường như ý kiến của chuyên gia và DN đã nhất trí với nhậnđịnh, đó là những giải pháp đủ mạnh cho thị trường BĐS Hà Nội, chỉ có điều việcthực hiện các giải pháp ấy ra sao?

Theo Thảo Phương
Diễn đàn doanh nghiệp

TIN LIÊN QUAN