Không thể chặn nguồn vốn BĐS bằng biện pháp hành chính

Nguồn vốn “nóng” tồn tại tất yếu

Nguồn vốn ngắn hạn tham gia vào thị trường BĐS dựa trên huy động những nguồnlực thiếu ổn định như vay nóng, tín dụng đen, tín dụng có rủi ro đạo đức,đầu cơ… là nguyên nhân làm gia tăng tỷ lệ tác động tiêu cực đến thị trườngBĐS cũng như sự ổn định của thị trường tài chính tiền tệ, thậm chí có thểgây ra những hậu quả kinh tế - xã hội khôn lường.

Vấn đề là tại sao một nguồn vốn dường như không phù hợp với bản chất của thịtrường BĐS lại vẫn được thị trường BĐS hấp thụ? Theo phân tích của TS. VũĐình Ánh - Viện nghiên cứu khoa học Thị trường giá cả (Bộ Tài Chính) tại Hộithảo “Giải pháp về vốn cho thị trường BĐS” mới đây tại Hà Nội, do thiếu tínhcông khai minh bạch nên thị trường BĐS đã và đang chịu tác động của tin đồn.

Bên cạnh đó, xu thế chung của giá cả BĐS là tăng liên tục, thậm chí tăng gấpvài lần đến vài chục lần sau một thời gian không dài, cung BĐS luôn ở trạngthái thiếu trong khi cầu BĐS dường như “vô tận” đã tạo sức hút cho các nhàđầu tư “lướt sóng” để tìm kiếm các khoản siêu lợi nhuận trong ngắn hạn.

Mặt khác, hiện có tới 80% các giao dịch trên thị trường nhà đất là phi chínhthức do nhà đất thiếu căn cứ pháp lý, do qui hoạch không ổn định và quihoạch “treo” còn phổ biến, do thủ tục quá rườm rà và phức tạp...

Và môi trường “tranh tối tranh sáng” trên đã tạo điều kiện cho giới cò mồi,giới đầu cơ BĐS phát triển mạnh, tạo ra hoạt động đầu tư BĐS theo phong trào,trong đó có cả các nguồn vốn ngắn hạn vì nguồn vốn “nóng” nhiều khi lại tỏra hiệu quả hơn cả nguồn vốn trung dài hạn trong một thị trường BĐS phichính thức như vậy.

Đấy là chưa kể các nguồn vốn trung dài hạn không đáp ứng đủ nhu cầu pháttriển của thị trường BĐS Việt Nam đang trong cơn khát vốn. Các dạng quỹ đầutư BĐS, chứng khoán hoá BĐS… vẫn chưa được triển khai để bù đắp sự thiếu hụtnguồn lực tài chính này nên thị trường BĐS phải trông cậy vào nguồn vốn “nóng”,cả chính thức và phi chính thức.

Một vấn đề nữa là một lượng nguồn lực tài chính lớn trong dân đã được “đổ”vào thị trường BĐS dưới hình thức nguồn vốn “nóng”, vừa không thể kiểm soátđược, vừa tiềm ẩn nguy cơ rủi ro tài chính và bất ổn xã hội rất lớn…

Nhận dạng nguồn vốn “nóng” để điều hành

Thực tế cho thấy, nguồn vốn “nóng” đầu tư vào thị trường BĐS Việt Nam hội tụcả các điều kiện chủ quan và khách quan cần và đủ để phát triển. “Chính vìvậy, không thể đơn thuần ngăn cấm nguồn vốn “nóng” đổ vào thị trường BĐSbằng các biện pháp hành chính hay pháp lý trong khi môi trường hoạt động củanó vẫn đã, đang và sẽ tồn tại.

Vấn đề là tìm ra biện pháp quản lý nguồn vốn ngắn hạn đầu tư vào thị trườngBĐS để giảm thiểu những rủi ro tiềm ẩn gắn liền với nó” - TS. Vũ Đình Ánhđưa ra quan điểm.

Nhưng một trong những biện pháp đầu tiên là phải nhận dạng được các nguồnvốn “nóng” tham gia vào thị trường BĐS Việt Nam hiện nay. Theo một số chuyêngia, các nguồn vốn “nóng” đó chủ yếu bao gồm: huy động vốn từ trong dân; sửdụng vốn tự có; tín dụng ngân hàng và chiếm dụng vốn.

Trong huy động vốn từ dân thì hiện đang phổ biến hình thức huy động góp vốntừ người mua nhà và nhà đầu tư với cơ hội kiếm lợi nhuận lớn. Ông Phạm ThanhHưng - Phó Tổng Giám đốc Công ty CP BĐS Thế Kỷ cho rằng: “Việc góp vốn muacăn hộ hình thành trong tương lai lãi hơn nhiều so với gửi tiền tiết kiệm ởngân hàng”.

Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia, ranh giới giữa quan hệ vay vốn dân sự vàcó yếu tố lừa đảo trong các giao dịch dưới hình thức này không rõ ràng. Vìvậy, cần có quy định rõ ràng để việc huy động vốn này được công khai, tạođiều kiện cho các cơ quan quản lý theo nguyên tắc ngăn chặn trước rủi ro.

Đối với nguồn vốn từ tín dụng ngân hàng, các định chế tài chính cần phảiđược nâng cao khả năng quản lý tín dụng và chống rủi ro đạo đức trong hoạtđộng tín dụng, hay nói cách khác là sử dụng sai mục đích khoản tín dụng đãghi trong hợp đồng tín dụng.

Đáng chú ý là nguồn vốn thông qua hình thức chiếm dụng vốn tiềm ẩn khá nhiềurủi ro. Do sức hấp dẫn của lợi nhuận trên thị trường BĐS, không ít các cánhân và tổ chức có động cơ chiếm dụng vốn tạm thời nhàn rỗi của người kháctrong quá trình luân chuyển các nguồn lực tài chính, thậm chí cả nguồn lựctài chính của phía nước ngoài và nhà nước, để đầu tư ngắn hạn vào thị trường.

Vì vậy, cần có các qui định quản lý tài chính chặt chẽ để kịp thời ngăn chặnhình thức này nếu không muốn có thể dẫn đến phản ứng dây chuyền khi nhữngđối tượng này mất khả năng chi trả quá lớn…