Mua nhà không cần công chứng hợp đồng: Giảm phiền hà có tăng rủi ro?

Đề xuất bỏ qua khâu công chứng hợp đồng của Bộ Xây dựng được coi là sẽ khiếnthị trường mua bán bất động sản nhà có biến động lớn.

>>
>>

Bộ Xây dựng vừa có văn bản gửi Bộ Tư pháp đề nghị 7 loại hợp đồng liên quan tớinhà ở - trong đó có hoạt động mua bán - không bắt buộc phải qua công chứng,chứng thực. Đề xuất này bị cho là không khả thi, đồng thời, có thể khiến cho hệthống xét cấp Giấy chứng nhận thêm phần rối rắm.

Công chứng là thừa!?

Tại văn bản gửi Bộ Tư pháp đề nghị sửa đổi Luật Nhà ở để đơn giản hoá thủ tụchành chính, Bộ Xây dựng đề nghị 7 loại hợp đồng không bắt buộc phải công chứng,chứng thực gồm: Hợp đồng mua bán nhà ở; Hợp đồng đổi nhà ở; Hợp đồng tặng chonhà ở; Hợp đồng thế chấp nhà ở; Hợp đồng thuê mua nhà ở; Hợp đồng thuê nhà ở củatổ chức có chức năng kinh doanh bất động sản và Hợp đồng thuê nhà ở của cá nhân,hộ gia đình có thời hạn cho thuê dưới 6 tháng.

Thay vì hai bên mua bán phải cùng tới văn phòng công chứng với các giấy tờ pháplý để cùng một lúc ký hợp đồng chuyển nhượng như hiện nay, Bộ Xây dựng đưa rahình thức cực kỳ đơn giản, “bên mua, bên nhận tặng cho, bên đổi, bên được thừakế nhà ở có trách nhiệm nộp hồ sơ để được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấpGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất (GCN) theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp bên bán nhà ở là tổchức có chức năng kinh doanh bất động sản hoặc các bên có thoả thuận khác”.

Đối với trường hợp mua, nhận tặng cho, nhận đổi nhà ở của cá nhân, hộ gia đìnhthì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở được tính từ ngày bên nhận quyền sở hữunhà ở được cấp GCN. Với trường hợp các bên đổi nhà ở là doanh nghiệp có chứcnăng kinh doanh bất động sản hoặc trường hợp mua nhà ở của doanh nghiệp có chứcnăng kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở được tínhtừ ngày bàn giao nhà ở cho bên mua, bên nhận đổi nhà ở theo thoả thuận trong hợpđồng.

Chậm trễ trong cấp GCN hiện nay chủ yếu là do cơ quan đăng ký hoặc thuế vụ, chứ không phải do công chứng

Với trường hợp thuê mua nhà ở, thời điểm chuyển quyền sở hữu được tính từngày bên thuê mua được cấp GCN. Trường hợp mua nhà ở trả chậm, trả dần thì thờiđiểm chuyển quyền sở hữu được tính từ ngày bên mua thanh toán hết tiền mua nhà ởcho bên bán, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác...

Lập luận để bỏ côngđoạn công chứng của Bộ Xây dựng là khi làm thủ tục sang tên, cơ quan cấp GCN sẽphải kiểm tra điều kiện, tính pháp lý của nhà ở đó. Đây cũng là phần việc màcông chứng viên phải làm khi tiến hành công chứng hợp đồng. Cùng một việc mà 2cơ quan cùng làm nên thành ra khâu công chứng bị coi là thừa! Và như vậy, nhiềunăm nay, hàng trăm văn phòng công chứng, với hàng trăm nghìn hợp đồng giao dịchnhà ở đã được công chứng... hóa ra, đều làm việc thừa thãi!

Không khả thi

Viện dẫn các quy định pháp luật rất rõ ràng, công chứng viên Nguyễn Thanh Tú,Trưởng Văn phòng Công chứng Nguyễn Tú (Hà Nội) khẳng định, không thể nói thủ tụccông chứng hợp đồng nhà đất là không cần thiết hay thừa thãi.

Ông nói: “Các hợpđồng liên quan tới giao dịch bất động sản bắt buộc phải có chứng nhận của côngchứng hoặc chứng thực của UBND cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thựccủa UBND xã đối với nhà ở tại nông thôn. Đây là việc phải chấp hành theo đúngcác quy định pháp luật. Đó là điều đã được quy định tại Luật Đất đai, Luật Nhàở, Bộ luật Dân sự... Thế nên, muốn bỏ công chứng nhà đất, sẽ phải chỉnh sửa tấtcả các luật này. Đó là việc không khả thi”.

Mặt khác, cũng theo ông Nguyễn ThanhTú, việc bỏ công chứng hợp đồng nhà đất e rằng lại đi ngược lại với nhu cầu củasố đông. Bởi hợp đồng công chứng được xem là bằng chứng quan trọng khẳng tínhxác thực và sự tự nguyện của các bên tham gia giao dịch.

Ông Nguyễn Thanh Túphân tích: “Nếu không có công chứng, chỉ là giấy tờ viết tay, tranh chấp liênquan tới giao dịch nhà ở sẽ bùng phát. Chẳng hạn, chỉ sau khi bán vài ngày, giánhà tăng vọt, người bán có thể viện ra trăm nghìn lý do để “xù” hợp đồng... Ởđây, cần hiểu công chứng là hoạt động giúp Nhà nước quản lý giao dịch nhà ở theođúng quy định và phòng ngừa rủi ro, hạn chế tranh chấp... chứ không phải chỉ làthủ tục hành chính đơn thuần”.

Đại diện Văn phòng Công chứng Nguyễn Tú cho biết, công chứng bây giờ rấtnhanh, chi phí không đáng kể so với giá trị giao dịch. Lâu nay, người dânkhông còn ca thán vì công chứng nữa.

“Thời gian cho công chứng hợp đồng cólẽ chỉ bằng… 1/100 của toàn bộ quá trình cấp GCN”, ông nói. “Chậm trễ trongcấp GCN hiện nay chủ yếu là do cơ quan đăng ký hoặc thuế vụ, chứ không phảido công chứng nên không thể bỏ đi “chốt chặn” quan trọng này. Như vậy, khácnào chúng ta quay trở lại thời mua bán nhà chỉ bằng giấy viết tay...”.

Một điều rất quan trọng nữa, theo ông Tú, là khi bỏ khâu này, khi tiếp nhận hồsơ cấp GCN, chính quyền sẽ phải làm thay việc của công chứng viên, tức là kiểmtra điều kiện, tính pháp lý của giao dịch. Với bộ máy nhân sự như hiện nay, nếuthêm phần việc đó, thời gian cấp GCN sẽ chỉ kéo dài thêm chứ không thể nào rútngắn lại được.

Đề xuất... cho vui?

Trước đề xuất táo bạo của Bộ Xây dựng, nhiều người ghi nhận xuất phát điểm tíchcực là muốn giảm bớt thủ tục phiền hà cho người dân khi thực hiện các giao dịchvề nhà đất. Tuy vậy, đa số cũng đánh giá, đề xuất này dường như rất hời hợt,chưa tính toán kỹ mọi khía cạnh của vấn đề hay nói nôm na là kiểu kiến nghị… chovui mà thôi.

Thực tế hiện nay cho thấy, hợp đồng, văn bản chuyển giao tài sảnqua công chứng, chứng thực vẫn còn những kẽ hở để kẻ xấu lợi dụng, làm phát sinhtranh chấp.

Thậm chí, một số đối tượng còn lợi dụng văn phòng công chứng để làmhồ sơ giả, lừa đảo, gây thiệt hại lớn cho khách hàng. Nay, nếu như đề xuất củaBộ Xây dựng, hợp đồng mua bán nhà không qua công chứng, chứng thực thì đâu sẽ làcăn cứ để bên mua, bên nhận tài sản đi làm thủ tục sang tên? Liệu cơ quan cấpGCN có “dũng cảm” chỉ dựa vào giấy viết tay giữa hai bên mà làm thủ tục sang tên?

Thêm nữa, nếu đây thực sự là vấn đề bức xúc và đã được Bộ Xây dựng nghiên cứu kỹ,tại sao Bộ này không sớm kiến nghị trong đợt sửa đổi Luật Nhà ở vào giữa năm2009 mà lại đợi thêm gần 2 năm mới đề xuất?

Theo Phương Mai
Doanh nhân