Bất động sản 2011: Ai sẽ “đứt gánh” giữa đường?

Đây cũng là năm đầu tiên nhà ở xã hội đã được bán với giá thấp. Liệu nhữngđiều ấy có làm cho thị trường trở nên kịch tính hơn trong năm mới?  

Rủi ro và Thách thức

Một số khu vực đã tăng giá đột biến, trong đó đất nền tăng kỷ lục, lênđến gần 40% so với cuối năm 2009. Đặc biệt ở khu vực Ba Vì, giá đất ở đâytăng lên từng ngày, đất "sốt" mọi nơi. Chỉ trong vòng chưa đầy 2 tháng, giánhiều nơi đã tăng từ 3-5 lần so với thời điểm đầu năm.

Sau đó không lâu, khi lãnh đạo Bộ Xây dựng lên tiếng về ý tưởng xây dựng"Trung tâm hành chính mới" trong Đồ án quy hoạch chung Thủ đô chỉ là...trong tương lai xa và nơi đó trước mắt sẽ là khu đất dự trữ thì ngay lậptức, "bong bóng" tại Ba Vì đã xì hơi. Hàng loạt các nhà đầu tư không kịp bántháo đã phải hứng chịu hậu quả nặng nề.

Khách hàng tìm hiểu một dự án

Thậm chí, ngay sau đó, đoàn kiểm tra liên ngành thành phố đã phát hiệnhàng loạt sai phạm từ việc mua bán, chuyển nhượng đất nhận khoán trái phépcủa các đơn vị quản lý  nhiều diện tích đất nông, lâm nghiệp tại Ba Vì. Điều đó cũng đồng nghĩa với việc ai là thân chủ "ôm" những mảnh đất chuyểnnhượng trái phép ấy sẽ cầm chắc trong tay rủi ro.

Có thể thấy, ngoài cơn "sốt" đáng kể xảy ra tại Hà  Nội, nhìn chung thịtrường BĐS trên cả nước suốt năm qua tương đối trầm lắng. Không chỉ Hà  Nội,tại các thành phố lớn khác như: TP. Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Hải Phòng..., cácgiao dịch đều giảm mạnh so với những năm trước. Đáng chú ý, một số phân khúcnhư văn phòng cho thuê, căn hộ cao cấp... đã xuất hiện tình trạng cung lớnhơn cầu.

TIN LIÊN QUAN

Nhiều hình thức nhằm lôi kéo khách hàng như khuyến mại, giảm giá, tặngquà... đã được các chủ đầu tư tận dụng thường xuyên. Điều đó phần nào chothấy sự khó khăn của các chủ đầu tư trong giai đoạn hiện nay.

2010 cũng là năm đánh dấu sự đột phá về chính sách. Nghị  định 71 hướngdẫn thi hành Luật Nhà ở (có hiệu lực từ tháng 8/2010) làm thay đổi "bộ mặt"của các nhà đầu tư. Với Nghị định này, cơ hội "lướt sóng" của nhà đầu tư nhỏlẻ sẽ không còn, khi các hợp đồng góp vốn như trước đây không được phépchuyển nhượng.

Tiếp đến, chính sách đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội và đặc biệt là dựán nhà ở xã hội đầu tiên của cả nước đã chính thức được bán với giá chưa tới10 triệu đồng/m² đã khiến cho mơ ước của nhiều người có thu nhập thấp trởthành hiện thực.

Căn hộ trung bình sẽ lênngôi

Các chuyên gia cho rằng, vấn đề thực chất nằm ở sản phẩm phù hợp với yêucầu của người mua và đáp ứng thị  trường. Khi thị trường bất động sản có tính thanh khoản chậm, ngân hàng chưa mở rộng hầu bao, các chủ đầu tư sẽphải hướng đến khách hàng là những người có nhu cầu thực. Trong khi đó, đểtiệm cận đến giá người tiêu dùng có thể chấp nhận, việc tung ra thị trườngnhững sản phẩm có diện tích nhỏ cũng là cách để chủ đầu tư cạnh tranh vớicác dự án khác.

Theo đánh giá chung của nhiều chuyên gia, thị trường bất động sản sẽ tiếptục phát triển trong năm 2011. Và với những gì đã diễn ra trong năm qua thìphân khúc căn hộ trung bình sẽ được coi là tiềm năng cho cả người mua vàngười bán. Trong đó, các dự án căn hộ có giá bán dưới 20 triệu đồng/m² hoặccó diện tích nhỏ hơn dưới 60m², 75m², 90m² có giá từ 0,8 - 1,4 tỷ đồng sẽcó cơ hội bán tốt hơn. Điều này không chỉ diễn ra tại Hà Nội mà cả ở TPHCM.

Các dự án gấp rút thi công

Đặc biệt, giới đầu tư (đối tượng đã từng chi phối lớn về mặt bằng giátrong thị trường BĐS thời gian qua) cũng đã thay đổi theo hướng không quantâm nhiều đến phân khúc căn hộ cao cấp như trước kia.

Theo khảo sát nghiên cứu của VietRees, giới đầu tư đã cẩn trọng nhiềuhơn, đầu tư nhiều hơn vào phân khúc trung cấp. Bản thân các nhà đầu tư khimua căn hộ cũng mong bán lại cho những người có nhu cầu thật sự. Do đó dự ánthu hút được người có nhu cầu thật sự sẽ thu hút được giới đầu tư.

Riêng tại Hà Nội, tới đây Quy hoạch chung Thủ đô được phê  duyệt, nhiềudự án sẽ phải điều chỉnh quy hoạch ở quy mô nhỏ hoặc lớn, thậm chí là phảiphá nát quy hoạch cũ để làm lại. Theo phán đoán của một số chuyên gia, doanhnghiệp sẽ phải đau đầu trong việc giải quyết với khách hàng những thỏa thuậntrước đó. Điều này đồng nghĩa với việc khách hàng và các nhà đầu tư sẽ phảichấp nhận rủi ro đối với dự án bất động sản hình thành trong tương lai.

Nhận định về  thị trường BĐS năm 2011, ông Trần Như Trung - Giám  đốc bộphận nghiên cứu thị trường của Savills tại Việt Nam cho rằng, sẽ có sự phânhóa càng rõ nét. "Bản chất thị trường của mình là từ lâu nay quá "bé bỏng".

Khi quy mô của thị trường lớn hơn mới biết là ai thuộc sân nhà ai. Nhóm caocấp sẽ vẫn phải chật vật để tìm đúng ai là khách hàng của nó. Nhóm trungbình (tất nhiên) trong giai đoạn đầu có thuận lợi nhưng đến một lúc nào đócũng sẽ như các thị trường khác, phải chật vật để tìm đúng khách hàng.

Tôi nghĩ rằng thị  trường đang chuyên nghiệp hơn, thanh lọc tốt hơn.Không phải ai có đất cũng thành công. Những người không theo được quỹ điềuchỉnh thời gian ấy sẽ ra đi, mà điều đó thì đã nhìn thấy rồi” - ông Trungkhẳng định.

Theo Lan Hương
Dân trí