Đầu tư BĐS “mác” ngoại nhưng huy động vốn nội

Trong tổng dư nợ tín dụngBĐS, TPHCM chiếm tới 47,3%, Hà Nội chỉ chiếm 16,7%, các địa phương khácchiếm khoảng 36% tổng dư nợ. Dư nợ xấu của cho vay kinh doanh BĐS khoảng4,5 nghìn tỷ đồng, chiếm 2% tổng dư nợ kinh doanh BĐS - tương đương mứcnợ xấu của toàn hệ thống tín dụng ngân hàng.

Năm 2009, vốn đầu tư nướcngoài (FDI) đăng ký trong lĩnh vực BĐS cũng khá ấn tượng với 7,6 tỷ USD,chiếm hơn 1/3 tổng vốn FDI đăng ký (21,48 tỷ USD).

Đáng chú ý, một số dự ánquy mô rất lớn như Khu du lịch sinh thái bãi biển Rồng tại Quảng Nam cóvốn đầu tư là 4,15 tỷ USD, dự án Thành phố mới Nhơn Trạch Berjaya tạitỉnh Đồng Nai có vốn đầu tư 2 tỷ USD (chỉ riêng 2 dự án này đã chiếm tới81% tổng số vốn FDI đăng ký đầu tư vào BĐS năm 2009).

Các nhà đầu tư nước ngoàiquan tâm chủ yếu đến các dự án BĐS là trung tâm thương mại, du lịch,khách sạn, văn phòng cho thuê, chung cư cao cấp. Tuy nhiên, tương tự nhưcác dự án FDI khác, các dự án đầu tư BĐS có tỷ lệ giải ngân còn thấp (dưới50%).

Đặc biệt, hiện tượng cácnhà đầu tư nước ngoài tiến hành bán sản phẩm ngay sau khi xây dựng xongphần móng đối với các dự án nhà ở cao cấp, văn phòng cho thuê, dẫn đếntình trạng đăng ký là vốn đầu tư nước ngoài, nhưng khi thực hiện dự ánlại huy động vốn trong nước là chủ yếu, gây thêm tình trạng căng thẳngvề vốn cho các dự án khác.

Thực tế, theo nhận địnhcủa tổ chuyên gia, các chủ thể tham gia thị trường thời gian qua tuyđông về số lượng nhưng còn yếu về năng lực. Nhiều tổng công ty, tập đoànlớn thành lập công ty kinh doanh BĐS, nhiều ngân hàng có quỹ hoặc thànhlập công ty kinh doanh BĐS, rồi xuất hiện hiện tượng đầu tư nội bộ củacác tập đoàn, của ngân hàng khó kiểm soát.

Nhiều doanh nghiệp khôngđủ khả năng tài chính, thiếu kinh nghiệm cũng đầu tư kinh doanh BĐS.Nhiều cá nhân cũng tham gia vào kinh doanh BĐS nên đã xảy ra hiện tượngcạnh tranh không lành mạnh, đầu tư theo phong trào…

Ngân hàng đang “làm khó”cho thị trường

Thời gian qua, chúng tađã chứng kiến sự phụ thuộc lớn của thị trường BĐS vào những động tháicủa chính sách tiền tệ, tín dụng. Điển hình trong năm 2009, quý I và đầuquý II của năm, cùng với việc giải ngân gói kích thích kinh tế thông quahỗ trợ lãi suất 4%, một đợt tăng giá ngắn đã diễn ra tại Hà Nội trongkhi tình hình tại TPHCM ít biến động.

Đến quý III, việc chờ đợicó tiếp tục gói kích thích kinh tế thông qua hỗ trợ 4% lãi suất haykhông, đã khiến thị trường BĐS gần như không có biến động về giao dịchvà giá cả. Quý IV, một số phân khúc thị trường BĐS tại Hà Nội lại cóbiến động nhưng không lớn do không có tín hiệu hỗ trợ từ hệ thống ngânhàng.

Đến cuối quý IV, cùng vớiviệc thắt chặt tín dụng, thị trường BĐS trên cả nước hầu như đình trệ vềgiao dịch. Những diễn biến của thị trường BĐS năm 2009 trái với thông lệhàng năm, thường là đầu năm ít biến động, cuối năm lại là giai đoạn caotrào của thị trường BĐS, giá cả tăng.

Như vậy, có thể thấy, năm2009 và cho đến cả đầu năm 2010, thị trường BĐS phụ thuộc vào nguồn tiềntừ hệ thống ngân hàng. Mặt khác, theo nhận định của tổ chuyên gia, việchuy động vốn cho thị trường BĐS đang tồn tại những bất cập, đó là lãisuất cho vay ở nước ta vào loại cao nhất thế giới hiện nay.

Cụ thể là lãi suất cốđịnh ở Mỹ hiện nay trung bình khoảng 5%/năm cho những khoản vay từ 20-30năm. Trong khi ở nước ta, đa số các ngân hàng đang áp dụng lãi suất xấpxỉ 13%/năm, nhưng lãi suất thực tế để vay được vốn đầu tư BĐS còn caohơn nhiều.

Với mức lãi suất vay vốncao và cộng với thủ tục tín dụng phức tạp đã làm cho khả năng tiếp cậnnguồn vay đầu tư BĐS là rất khó khăn, nhất là đối với hộ vay vốn mua nhà.Điều này cũng cho thấy nếu các yếu tố kinh tế vĩ mô không ổn định, lạmphát luôn đứng trước nguy cơ vượt ngưỡng cho phép thì khó có thể tạodựng được một thị trường BĐS phát triển bền vững.