Dòng vốn đang đổ xô vào bất động sản?

Đây là nhận định của một số chuyên gia cũng như của nhiều nhà đầu tư, nhằm giảithích cho “cơn sốt” bất động sản đang có hơi hướng mở rộng tại một số địa bànlớn.

Một số tính toán cho biết, so với đầu năm, giá đất tại những vị trí đắc địa đãtăng từ 35% - 40% trong vòng một tháng qua; thậm chí tại một số địa bàn ven đôđã tăng trên 100% so với cùng kỳ năm trước…

Nhiều con mắt đang nhìn về

Trong một bản phân tích vừa công bố ngày 1/6 vừa qua, TS. Hoàng Thế Thỏa (Ngânhàng Nhà nước) đưa ra một số nhận định đáng chú ý về vị trí của bất động sảntrong các kênh đầu tư chủ yếu hiện nay.

Theo ông, bên cạnh việc tích trữ hàng hóa để chờ lên giá, đầu tư vào bất độngsản là lĩnh vực được quan tâm nhiều nhất. Trên thực tế, có rất ít cơ hội lựachọn khi thị trường chứng khoán không còn nhiều hấp dẫn, sàn giao dịch vàngngừng hoạt động, tỷ giá hối đoái đã ổn định.

Nhìn ra bên ngoài, kinh tế thế giới phục hồi yếu ớt, khủng hoảng đồng Euro gâygián đoạn sản xuất kinh doanh do nhiều doanh nghiệp phải điều chỉnh lại cơ cấuthị phần và quy mô hoạt động xuất nhập khẩu, ảnh hưởng đến một số doanh nghiệpkhác, nhưng hoạt động cũng chật vật.

“Đây là những yếu tố khiến nhà đầu tư đổ xô vào thị trường bất động sản và thịtrường này nóng lên hàng ngày. Giá nhà đất tại các vùng ven đô đều tăng trên100% so cùng kỳ năm trước. Trong đó, giá đất tại những vị trí đắc địa tăng 35% -40% trong vòng một tháng qua và chưa dừng lại”, TS. Hoàng Thế Thỏa nhận định.

Nếu theo nhận định đó, các mức tăng giá trên 100% so với cùng kỳ năm trước, haytừ 35% - 40% chỉ trong vòng một tháng là những khả năng sinh lời hấp dẫn.

Trong khi đó, từ đầu năm đến nay thị trường chứng khoán Việt Nam, ngoài sự thănghoa của nhóm cổ phiếu vừa và nhỏ trong tháng 4, cơ hội sinh lời không thực sự mởrộng; thậm chí, nhà đầu tư phải đối mặt với nhiều rủi ro lớn như trong tháng 2và tháng 5 vừa qua.

Tương tự, ở thị trường vàng, các sàn giao dịch qua tài khoản đóng cửa đã thu hẹpđáng kể quy mô của một kênh đầu tư vốn rất sôi động trong năm 2009. Còn lại,hoạt động đầu tư vàng vật chất cũng đối mặt với những biến động thất thường.

Nhiều con mắt nhìn về bất động sản. Kênh đầu tư này dần “nóng” lên. Nguồn vốncho kênh này đang thu hút sự chú ý không chỉ từ nhà đầu tư, mà cả các cơ quanquản lý. Nếu ở kênh chứng khoán, vàng, nhà đầu tư vốn nhỏ có thể tham gia, thìvới bất động sản là yêu cầu vốn lớn hơn nhiều, đặc biệt là sự tham gia của cáctổ chức. Từ đây, vốn là một vấn đề cần quan tâm.

Theo TS. Hoàng Thế Thỏa, hiện có 3 nguồn vốn phổ biến được huy động cho thịtrường bất động sản, gồm: vốn chủ sở hữu, vay ngân hàng và huy động từ kháchhàng.

Tín dụng tăng thấp

Trong năm 2009, tổng dư nợ cho vay bất động sản của các ngân hàng chỉ chiếm11,76% tổng dư nợ cho vay nền kinh tế. Bước sang năm 2010, Ngân hàng Nhà nước đãnhiều lần nhấn mạnh chủ trương không khuyến khích cho vay đối với hoạt động đầutư chứng khoán và bất động sản.

Tại phiên họp thường kỳ tháng 5 mới đây, một nội dung được chú ý là Chính phủđưa ra yêu cầu Ngân hàng Nhà nước và các ban ngành liên quan đánh giá lại nhữngbiến động bất thường trên thị trường bất động sản, trong đó đặc biệt chú ý ởtình trạng tín dụng.

Tuy nhiên, con số mà Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Văn Giàu đưa ra trướcthêm phiên họp thường kỳ Chính phủ nói trên, cũng như trong giải trình của ôngNguyễn Ngọc Bảo, Vụ trưởng Vụ Chính sách tiền tệ (Ngân hàng Nhà nước), tăngtrưởng tín dụng từ đầu năm đến nay chỉ ở mức thấp.

Cụ thể, tính đến cuối tháng 5/2010, tổng dư nợ cho vay bất động sản của hệ thốnglà 192.000 tỷ đồng, tăng 4,54%, chỉ bằng một nửa so với mức tăng trưởng tín dụngchung (8%). Tỷ trọng tín dụng cho vay bất động sản chỉ chiếm 10% trong tổng dưnợ tín dụng.

Trong khi đó, con số của năm 2009 là 219.000 tỷ đồng, tăng 36,1% so với 2008.

Với những dẫn chứng trên, ông Nguyễn Ngọc Bảo cho rằng tín dụng bất động sảnhiện nay vẫn nằm trong ngưỡng an toàn và có thể kiểm soát được. Những biến độngtrên thị trường bất động sản trong thời gian qua không có nguồn gốc từ hoạt độngtín dụng đối với lĩnh vực này.

Doanh nghiệp “tự thân vậnđộng”

Khi nguồn từ nhà băng tăng chậm và vẫn tiếp tục thắt chặt, theo TS. Hoàng ThếThỏa, các doanh nghiệp địa ốc buộc phải huy động từ các nhà đầu tư thứ cấp thôngqua các hợp đồng góp vốn. Thông qua hợp đồng này, nhà đầu tư đã “mượn tạm” vốncủa khách hàng để kinh doanh bất động sản, khiến thị trường bất động sản trở nênsôi động, đẩy mặt bằng lãi suất huy động lên cao.

Cũng theo chuyên gia này, bên cạnh những nguồn vốn trên, dòng vốn đầu tư nướcngoài cũng đang có xu hướng tăng lên, nhưng chỉ tập trung vào một vài phân khúcthị trường bất động sản du lịch, trung tâm thương mại, khách sạn nhà hàng vàchưa xác lập xu hướng ổn định cần thiết.

“Trong khi đó, việc đa dạng hóa các nguồn vốn trung dài hạn như hình thành cácdạng quỹ đầu tư bất động sản, chứng khoán hóa vẫn còn khá xa lạ đối với thịtrường bất động sản Việt Nam”, ông Thỏa bình luận.

Thế nhưng, trong năm 2009 và đầu năm 2010, thị trường bất động sản Việt Nam cũngđã bắt đầu sôi động ở hoạt động tự gọi vốn của nhiều doanh nghiệp. Bên cạnh lợithế của những doanh nghiệp niêm yết phát hành thêm để gọi vốn, nhiều trường hợpđã tự tin và thành công ở con đường “tự thân vận động” bằng công cụ trái phiếu.

Trong năm 2009, thị trường đã biết đến con số 1.000 tỷ đồng huy động xong quatrái phiếu của Công ty Cổ phần Đầu tư Nhơn Trạch; hay liên tiếp các đợt pháthành tổng huy động hơn 2.000 tỷ đồng của Tổng công ty Cổ phần Phát triển đô thịKinh Bắc (KBC); hay mới đây là đợt phát hành thành công với 2.000 tỷ đồng tráiphiếu của Tổng công ty Cổ phần Xuất nhập khẩu và Xây dựng Việt Nam (Vinaconex),1.000 tỷ đồng trái phiếu của Công ty Cổ phần Vincom…

Đáng chú ý là cuối năm 2009, Vincom là doanh nghiệp Việt Nam đầu tiên phát hànhthành công trái phiếu chuyển đổi quốc tế với tổng giá trị phát hành 100 triệuUSD. Đầu năm 2010, Kinh Bắc cũng thành công ở hướng đi này với 200 triệu USD từtrái phiếu chuyển đổi quốc tế.

Theo ông Lê Khắc Hiệp, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Vincom, việc phát hành tráiphiếu chuyển đổi quốc tế khá phức tạp và đòi hỏi doanh nghiệp phải có tín nhiệm,thương hiệu uy tín và dự án hiệu quả. Hướng đi này hiện chưa mở rộng ở nhiềudoanh nghiệp bất động sản.

Tuy nhiên, bằng trái phiếu nội địa, hay quốc tế, những con thuyền lớn đang dầntự thân vận động, bơi ra biển lớn để giảm bớt mật độ của dòng vốn từ các ngânhàng thương mại.

Theo Hoàng Vũ
VnEconomy

TIN LIÊN QUAN