Những đại gia BĐS nợ hàng ngàn tỷ

Gãy lưng vì nợ

Nhiều cảnh báo cho rằng chỉtới hết quý II/2012, nếu tiếp tục không bán được hàng nhiều doanh nghiệp sẽkhông tránh khỏi tình trạng phải bán bỏ dự án hoặc chịu chấp nhận để tài sảnrơi vào tay các ngân hàng.

Số liệu từ các hiệp hội bấtđộng sản cho biết, tổng vay nợ của các doanh nghiệp bất động sản đang ở mức200.000 tỷ đồng (nợ xấu khoảng hơn 8.000 tỷ đồng). Trong khi đó, báo cáo tàichính cho thấy lượng tiền mặt của đa số các doanh nghiệp đang ở tình trạngcạn kiệt.

Trên hai sàn chứng khoán,tính tới cuối năm 2011, trừ một vài trường hợp hiếm hoi có lượng tiền mặtlớn trên 1.000 tỷ đồng như HAG (2.900 tỷ đồng), VCG (1.756 tỷ đồng), VIC(1.231 tỷ đồng), HPG (1.064 tỷ đồng) và một số có tiền mặt thấp hơn nhưng tỷlệ an toàn vay nợ cao như NTL (300 tỷ đồng), BCI (295 tỷ đồng), còn lại đềucó rất ít tiền mặt, trong khi các khoản nợ ngắn hạn rất cao.

Trong những ngày vừa qua,TTCK tỏ ra đặc biệt lo ngại với trường hợp CTCP Đầu tư Tổng hợp Hà Nội(Hanic - SHN). Giới đầu tư đang bằng mọi cách tháo chạy khỏi cổ phiếu nàysau khi Chủ tịch HĐQT SHN công khai thừa nhận về khả năng phá sản. Nhưng sốliệu cho thấy, tính thanh khoản của doanh nghiệp này rõ ràng đang ở mức báođộng.

Cụ thể, tính tới cuối2011, SHN chỉ còn vỏn vẹn chưa đầy 1,15 tỷ đồng tiền mặt và các khoảntương đương tiền. Trong khi đó, nợ ngắn hạn lên tới 401 tỷ đồng (VCSHchỉ có 276 tỷ đồng).

Trong thông báo gửi Sở GDCKHà Nội ngày 20/3, SHN xác nhận thông tin "Chủ tịch SHN công bố doanh nghiệpđứng bên bờ vực thẳm, hơn 6.000 cổ đông có nguy cơ mất vốn". Theo đó, SHNcho biết CTCP Beta BQP đang còn nợ Hanic hơn 349 tỷ đồng. Số tiền này Betađã quá hạn thanh toán hơn 9 tháng. Năm 2011, SHN thua lỗ gần 64 tỷ đồng dotrích lập dự phòng phải thu quá hạn thanh toán của Beta là hơn 100 tỷ đồng.

Có thể không đến mức như SHN,nhưng thực tế, trên sàn chứng khoán có không ít các doanh nghiệp bất độngsản và xây dựng khác cũng đang ở tình trạng thanh khoản yếu và nợ ngắn hạn,dài hạn đều ở mức rất cao, thậm chí có trường hợp gấp nhiều lần vốn chủ sởhữu (VCSH).

Trường hợp MVC là một ví dụ.Cổ phiếu có liên quan tới bất động sản và xây dựng này gần đây đã bị tạmngừng giao dịch do liên tục vi phạm về công bố thông tin. Cho tới thời điểmnày, MCV chưa có kết quả kinh doanh quý IV/2011. Tính tới cuối quý III/2011,tình hình thanh khoản của doanh nghiệp này cũng nằm ở mức tệ hại với tiềnmặt chỉ còn vỏn vẹn hơn 3 tỷ đồng; nợ ngắn hạn là 320 tỷ đồng (người mua trảtiền trước 47 tỷ đồng), cao hơn nhiều so với VCSH 198,5 tỷ đồng.

Địa ốc Hoàng Quân (HQC) cũngkhông kém phần khó khăn khi mà tiền và các khoản tương đương tiền tới cuốiquý IV/2011 chỉ còn hơn 11 tỷ đồng, trong khi nợ ngắn hạn khổng lồ 1.790 tỷđồng (trong đó có 661 tỷ đồng người mua trả trước). VCSH của HQC cũng nhỏ sovới tổng nợ (712 tỷ so với hơn 2.000 tỷ đồng).

Người hùng oanh liệt một thờiSAM của Sacom. Cổ phiếu này trước hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực sản xuấtcáp nhưng sau đó đã chuyển trọng tâm sang bất động sản và đầu tư tài chính.Với quy mô doanh nghiệp khá lớn (VCSH hơn 2.200 tỷ đồng), nhưng tình hìnhthanh khoản của doanh nghiệp này xem ra cũng không mấy tương xứng. Tính tớicuối năm 2011, tiền và các khoản tương đương tiền của SAM chỉ ở mức gần 33,8tỷ đồng và thua lỗ năm 2011 là hơn 183 tỷ đồng.

Trong trường hợp PVA, lượngtiền và tương đương tiền của doanh nghiệp này khá lớn với hơn 49,5 tỷ đồngnhưng nợ ngắn hạn lại cao là 1.110 tỷ đồng (trong đó chỉ có 173 tỷ đồngngười mua trả tiền trước), so với mức VCSH gần 263 tỷ đồng.

STL cũng có phần rủi ro hơnvề tỷ trọng giữa VCSH/nợ. Tới cuối 2011, tiền và các khoản tương đương tiềncũng không dồi dào, ở mức 15,3 tỷ đồng. Nợ ngắn hạn khá cao: 2.826 tỷ đồng(bao gồm 1.193 tỷ đồng người mua trả tiền trước) so với VCSH 235 tỷ đồng.Nếu tính cả nợ dài hạn thì tổng nợ của STL lên tới 4.929 tỷ đồng.

Với VPH, các chỉ số không quáxấu nhưng động thái sẽ thanh lý hàng loạt dự án cũng cho thấy doanh nghiệpđang cần tái cơ cấu vốn. Trao đổi với cổ đông tại đại hội tổ chức ngày 20/3,đại diện HĐQT Công ty Vạn Phát Hưng giải trình các dự án tại quận 2, 7, 9được mua với giá cao khi thị trường sốt đất, nay doanh nghiệp chấp nhận bánrẻ để cắt lỗ. Ước tính thanh lý các dự án này doanh nghiệp có thể thu hồivốn khoảng 140 tỷ đồng.

Bên cạnh các doanh nghiệp nêutrên, trên TTCK còn rất nhiều doanh nghiệp bất động sản và xây dựng đang gặpkhó khăn về bán hàng, kéo theo đó là thiếu vốn, thiếu tiền mặt, nợ dâng caonhư S96 (tiền mặt 3,3 tỷ, nợ ngắn hạn 262 tỷ, VCSH 92 tỷ), NVT (tiền mặt 14tỷ, nợ ngắn hạn 296 tỷ, VCSH 651 tỷ), MCG (tiền mặt 29,7 tỷ, nợ ngắn hạn1.217 tỷ, VCSH 713 tỷ), TDC (tiền mặt 65 tỷ, nợ ngắn hạn 1.340 tỷ, VCSH1.254 tỷ), SDH (tiền mặt 12,5 tỷ, nợ ngắn hạn 330 tỷ, VCSH 216 tỷ) ...

Ngay cả trong các gương mặtrủng rỉnh tiền nêu trong đoạn đầu thì trên thực tế lượng tiền và tương đươngtiền vẫn khá nhỏ bé so với số vay nợ ngắn hạn và dài hạn.

Như VCG nợ ngắn hạn phải trảtính tới cuối năm 2011 lên tới 17.400 tỷ đồng, trong đó chỉ có gần 3.700 tỷđồng là người mua trả tiền trước. Nợ dài hạn cũng khá lớn (so với VCSH 3.590tỷ đồng) là 8250 tỷ đồng.

HPG có nợ ngắn hạn lên tới7.119 tỷ đồng (gần bằng VCSH 7.409 tỷ đồng), trong đó vay và vay nợ ngắn hạnlà 4.545 tỷ đồng. Người mua trả tiền trước chưa tới 48 tỷ đồng. Nợ dài hạnlà gần 2.370 tỷ đồng.

Cửa nào thoát án tử?

Trong một động thái mới nhất,theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, Bộ đang xem xét mua lại một sốdự án có giá bán 15-17 triệu đồng/m2 để làm nhà công vụ.

Ông Nam cũng không quên khẳngđịnh "việc Nhà nước không phải mua để cứu doanh nghiệp bất động sản cụ thểnào. Trong điều kiện kinh tế bình thường, doanh nghiệp không gặp khó khănthì Nhà nước vẫn có thể mua, nhưng mua vào thời điểm này thì có lợi vì giárẻ. Giá đưa ra mang tính thỏa thuận, Nhà nước mua theo nhu cầu, nếu doanhnghiệp không bán thì Nhà nước cũng không ép doanh nghiệp.

Mặc dù vậy, thông tin nàycũng đã nhen nhóm lên hy vọng cho khá nhiều doanh nghiệp bất động sản và cácnhà đầu tư đang nắm giữ cổ phiếu bất động sản, cũng như nhiều người mua nhàtheo hình thức góp vốn.

Thực chất, kế hoạch mualại một số dự án bất động sản là một trong những nội dung nằm trong Đềán 254 của Chính phủ về cơ cấu lại hệ thống tổ chức tín dụng giai đoạn2011-2015, Chính phủ giao Bộ Xây dựng xây dựng các tiêu chí bất động sảnthuộc diện Nhà nước mua lại.

Theo ông Nam, theo đề án 254các dự án nằm trong diện được mua có thể là công trình, bất động sản đang làtài sản thế chấp ngân hàng sắp hoàn thành hoặc đã hoàn thành nhưng chưa bánđược. Điều này không chỉ có lợi cho doanh nghiệp mà còn có lợi cho ngânhàng, vì khi đó doanh nghiệp sẽ thu hồi được vốn, trả được nợ và nợ xấu ngânhàng sẽ giảm đi.

Trước đó, trần lãi suất huyđộng đã được điều chỉnh từ 14% xuống 13%. Động thái này được kỳ vọng sẽ kéolãi suất cho vay (hiện vẫn khoảng 20-22%) xuống. Mặc dù vậy, mức giảm 1% vẫnlà quá ít và các doanh nghiệp bất động sản đang chờ đợi sự điều chỉnh giảmmạnh và nhanh hơn nữa trong bối cảnh lạm phát đang được kiềm chế khá tốt.

Trước đó nữa, trong nhữngtháng cuối năm 2011, NHNN đã hai lần nới bớt nút thắt tín dụng đối với lĩnhvực này. Theo đó, đối tượng tín dụng phi sản xuất đã được xem xét lại.

Với những chuyển biến đang cóchiều hướng tích cực trong thời gian qua, dường như các doanh nghiệp bấtđộng sản đã hồi tỉnh phần nào. Sự phục hồi có đến thực sự hay không hay vẫnsẽ bị sốc vào cuối quý II tới khi mà nhiều khoản vay sẽ đồng loạt đáo hạn,chắc vẫn còn phải trông chờ vào lãi suất, vào sự hồi phục của thị trường bấtđộng sản hoặc vào những chính sách hỗ trợ (như mua để làm nhà công vụ) củaChính phủ.

Trên TTCK, cùng với xu hướngđi lên chung, các nhà đầu tư đang phản ứng khá tích cực với các cổ phiếu bấtđộng sản. Nhiều mã đã liên tục tăng trần. Tuy vậy, đâu đó vẫn có nhiều ngườithận trọng tỏ ra lo lắng về khả năng dễ mua nhầm cổ phiếu lớm mà chẳng maymột ngày nào đó ông chủ doanh nghiệp bất ngờ tuyên bố nguy cơ phá sản nhưSHN.

Tất nhiên, khi một doanhnghiệp bất động sản phá sản thì có nhiều điều phải lo, nhiều người phải lo,từ ngân hàng cho tới cổ đông và cả người mua nhà.