BĐS: Muốn thoát chết chỉ còn nước giảm giá

Tổ giải cứu khẩn cấp

Thị trường BĐS năm 2012 vẫntrong trạng thái bức bí về nguồn vốn và không có thanh khoản. Không thể ngồiim chờ đợi lâu hơn nữa, cộng đồng doanh nghiệp trong lĩnh vực xây dựng BĐSđã liên tiếp nhóm họp và công khai kiến nghị. Hồi trung tuần tháng 3, Hiệphội BĐS TP.HCM đã đưa ra 8 nhóm giải pháp lên Bộ Xây dựng và UBND TP.HCM.

Theo đó, ngoài các giải phápvề tiếp cận đất đai, tổ chức nghề nghiệp này cho rằng, Chính phủ và Ngânhàng cần đưa lãi suất cho vay về mức 11-12%/năm; cho doanh nghiệp có sẵn quỹđất vay vốn tín dụng, ưu tiên cho các dự án xây nhà xã hội, nhà thu nhậpthấp; cho người tiêu dùng vay với lãi suất ưu đãi để mua căn hộ đầu tiênhoặc đang ở trong căn hộ chật hẹp dưới 5m2/người.

Đặc biệt, đề xuất cho pháttriển các khu đô thị vệ tinh và các khu dân cư với nhiều căn hộ nhỏ với quymô 20m2/căn trở lên dành cho người độc thân hoặc 1-2 người ở. Mạnh dạn hơn,cộng đồng này còn đề nghị Hiệp hội và Sở Xây dựng TP.HCM tính tới việc thànhlập "Tổ giải cứu doanh nghiệp khẩn cấp". Tổ này sẽ có trách nhiệm rà soátcác dự án, làm việc với các sở ngành liên quan nhằm tìm ra các biện pháp cứudoanh nghiệp BĐS trong bối này hiện tại.

Không chỉ các doanh nghiệpphía Nam, cộng đồng doanh nghiệp ngoài Bắc cũng tán đồng với nhiều giải phápnói trên. Riêng đề xuất cần có thêm loại căn hộ 20m2, nhiều ý kiến cho rằng,việc mở rộng quy định về diện tích căn hộ tối thiểu từ góc độ của ngành xâydựng là điều cần thiết.

Bởi lẽ các khu côngnghiệp, khu dân cư tại nhiều địa phương hiện đang rất cần người vào ở,mà nhu cầu của người lao động, công nhân thì chỉ cần căn hộ diện tích từ15-20m2. Ở góc độ quản lý, phân bổ mật độ dân cư, đã có cơ quan là sởquy hoạch kiến trúc từng địa phương đảm nhiệm.

Tại buổi hội thảo mới đâyHiệp hội BĐS Việt Nam, nhiều doanh nghiệp cho rằng, cần phát triển mạnh nhucầu nhà ở cho thuê. Có thể thời gian tới với sự tham gia của các tổ chức tàichính, hình thức thuê mua, mua nhà trả góp dài hạn sẽ được chủ đầu tư nghiêncứu áp dụng.

Bà Châu Thị Thu Nga - Ủy viênThường vụ Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, tới đây Nhà nước cần có cơ chế,chính sách hỗ trợ phát triển loại hình nhà ở thương mại có giá rẻ để chothuê về đất đai, thuế, vốn tín dụng. Việc khuyến khích doanh nghiệp đầu tưloại hình nhà ở này sẽ giải quyết được vấn đề nhà ở cho các đối tượng đôngđảo như diện chính sách, khó khăn về nhà ở mà không có khả năng mua, thanhtoán theo cơ chế thị trường.

Bà Nguyễn Thị Mùi - thànhviên Hội đồng tư vấn tiền tệ Quốc gia cũng nêu quan điểm, cần tìm mọi cáchphát triển thị trường cho thuê, lấy thị trường cho thuê để kích thị trườngbán. Lý do là hai thị trường này có mối liên hệ mật thiết, chi phối và tácđộng ngược trở lại với nhau.

"Dựa trên kinh nghiệm củanước ngoài, một thị trường BĐS hoàn hảo là khi các bộ phận của thị trườngnày, không chỉ bán mà cả thuê đều rất phát triển. Trong bối cảnh thị trườngbán gặp bế tắc, kích được thị trường cho thuê sẽ khiến BĐS hồi sinh nhanhhơn", bà Mùi khẳng định.

Giảm giá là cách duy nhất?

Không chờ trông chính sáchthay đổi, tự xoay xở tìm khe hở, lối thoát của thị trường đã là kim chỉ namtrong hoạt động của nhiều doanh nghiệp kinh doanh BĐS.

Ông Phạm Thanh Hưng - Phó TGĐCEN Group chia sẻ, mặc dù bối cảnh thị trường có nhiều bất lợi, khó khănnhưng doanh nghiệp này vẫn phát triển tương đối ổn định, thậm chí lại tậndụng được các cơ hội rất tốt về giá rẻ và sự chia sẻ, đồng tâm của các bêncùng một hướng đi.

Bí quyết xuất phát từ quanđiểm kinh doanh BĐS phải làm sao đi tới cái đích cuối cùng là những người cónhu cầu tiêu dùng, sử dụng thực về nhà ở, một cách nhanh nhất. Doanh nghiệpphải làm tốt hai khía cạnh là công tác nghiên cứu sản phẩm làm sao phù hợpnhất với đối tượng người tiêu dùng mục tiêu và đề xuất các gói giải pháp tàichính, phương thức thanh toán hợp lý cho người mua nhà.

Chẳng hạn đối với cáccông chức, gia đình trẻ tại các thành phố lớn, các căn hộ nhỏ, đượcthiết kế hợp lý, có diện tích sử dụng sinh hoạt chung để phục vụ nhu cầutối thiểu của cuộc sống; đặt vai trò quan trọng của giá trị sử dụng ngaylập tức, các hạ tầng xã hội đầy đủ; phương thức thanh toán trên cơ sởtiền lương, tiền công đều đặn và tiền tích lũy của khách hàng, tránh tốiđa việc phụ thuộc vào vốn tín dụng ngân hàng.

Vị đại diện doanh nghiệp bóctách, phân khúc thị trường dành cho những người có nhu cầu ở thực không baogiờ cạn. Chúng ta có thể chứng kiến các đợt nóng lạnh của thị trường đượctạo ra bởi tỷ lệ chi phối của các nhà đầu tư tham gia lướt sóng ngắn hạn hayđầu tư dài hạn vì thế tạo ra thị trường không đúng bản chất.

Hơn nữa, nếu như các nhà đầutư luôn luôn bị tác động bởi bất kỳ yếu tố, biến chuyển kinh tế trong vàngoài nước thì câu chuyện làm sao để có nhà ở với túi tiền 100, 300, 500triệu đồng của người có nhu cầu ở thực lại là thực ra là một bài toán dễgiải hơn rất nhiều nếu nhìn ở một góc độ khác.

CEN Goup đã và đang thực hiệnbán các dự án mà đất nền 100m2 giá chỉ khoảng 200 triệu đồng, căn hộ chungcư dành cho người lao động thuộc Khu công nghiệp Việt Nam - Singapore giá từ90 triệu đồng/căn tại thành phố mới Bình Dương. Hay sắp tới tại Đà Nẵng dựán căn hộ thông minh - nơi người mua chỉ cần trả góp 5 triệu đồng/tháng, sau4 năm họ được trở thành sở hữu căn nhà, sẽ được công bố - ông Hưng dẫnchứng.

Một ví dụ khác ngay tại thịtrường Hà Nội, tập trung phân phối các dự án căn hộ giá trung bình (từ 15-18triệu đồng/m2), Công ty CP Đất Xanh miền Bắc từ cuối năm ngoái đến nay đã tổchức thành công nhiều đợt mở bán. Có thể điểm qua như 75/90 căn hộ thuộc dựán Dream Town (Tây Mỗ, Từ Liêm) đã được bán hết trong đợt đầu trung tuầntháng 11/2011 với giá 17,8 triệu đồng.

Trước đó, dự án Tân Việt (ĐứcThượng, Hoài Đức) với mức giá khoảng 15 triệu đồng/m2 cũng đã bán được gầnnhư hết số lượng 150 căn mà chủ đầu tư đưa ra chỉ sau hơn 1 tháng. Hay hồiđầu năm nay, dự án Sky Garden (số 115, Định Công) đã bán được khoảng 60 sảnphẩm sau 2 tuần, với mức giá khá tốt, từ 18,1-18,3 triệu đồng/m2 chưa thuế.

Chuyên gia Đặng Hùng Võ chorằng, câu chuyện chờ giá giảm của người kinh doanh đầu tư, khác với câuchuyện của những người có nhu cầu thực. Với những sản phẩm BĐS ở vị tríthuận lợi, đủ cho một không gian sống thỏa mãn, nhất là những sản phẩm hoànthiện, có thể vào ở ngay thì yếu tố thời gian, chờ đợi giá xuống không quantrọng và chi phối quyết định chọn mua của người ở thực.

Hơn nữa, ở thời điểm nào, BĐScó giá trị sử dụng và có cầu thực thì vẫn luôn giữ giá. Và nhà kinh doanh,nắm được điều này để đưa ra những sản phẩm phù hợp, đến tận tay người tiêudùng thì sẽ luôn thu hút được nguồn tiền ổn định, hấp dẫn bất kể trong điềukiện, bối cảnh kinh tế nào.

Nói cho cùng, dù bất cứ giảipháp nào thì cuối cùng cũng phải bán được hàng và trả được nợ. Và cách tốtnhất là DN nên giảm giá và đẩy hàng sớm, còn không cứ neo giá thì không bánđược hàng mà còn gánh thêm nợ. Còn người dân, họ vẫn còn nhiều lựa chọn đểcó căn nhà với giá hợp lý hơn.