Nhà đất Hà Nội: Ế vì giá... trên trời

Lý do đưa ra thì có nhiều, từ chuyện tăng giảm theo chu kỳ, đến việc ảnh hưởngtâm lý từ những vụ việc lừa đảo vừa qua, rồi cả câu chuyện “nằm phục” chờ quyhoạch Thủ đô như thế nào... đều được giới đầu tư đưa ra để tự an ủi cho nhữngngày tháng ế ẩm.

Thế nhưng, dường như có một nguyên nhân mà giới đầu tư bất động sản có thể khôngnghĩ đến hoặc cố tình lờ đi, nhưng lại là một trong những nguyên nhân chính, đólà giá của những phân khúc này đang quá cao so với khả năng chi trả của phần lớnkhách hàng hiện nay.

Cò chung cư “bó gối”

Thực tế, từ trước tới nay ở những thị trường bất động sản lớn như Hà Nội, Tp.HCM...mảng căn hộ, hay đất liền kề dự án vẫn là phân khúc chủ yếu được mua đi bán lạigiữa những người kinh doanh, đầu cơ với nhau. Chỉ có số ít là đến tay người cónhu cầu thật, nghĩa là căn nhà đó được đưa vào sử dụng sau khi hợp đồng mua bánhoàn tất.

Thế nhưng, không hiểu sao, từ 2-3 năm trước, giới đầu cơ lại chọn phân khúc nàylàm bến đáp và rót vào đây hàng tỷ đồng dù phần lớn dự án mà họ đầu tư đến nayvẫn đang trong giai đoạn khởi động, chỉ có số ít là được chủ đầu tư hứa sẽ bàngiao trong năm nay hoặc một vài năm tới.

Theo ông Phạm Mạnh Dưỡng, Trưởng phòng môi giới bất động sản Công ty Cổ phần Xâydựng Quang Minh, lý do khiến phần lớn giới đầu tư nhà đất đổ tiền vào nhà chungcư và đất dự án mấy năm trước vì họ tính toán cầu về phân khúc này sẽ tăng độtbiến trong tương lai.

Tuy nhiên, điều thuyết phục giới đầu tư hơn cả vẫn là giá đầu vào của phân khúcnày tại thời điểm đó là khá “mềm”.

Khi đó, giá trung bình của các khu chung cư trên địa bàn khu vực Hà Đông, cáchuyện ngoại thành Hà Nội như Từ Liêm, Thanh Xuân đều chỉ có giá từ 7 triệu đồng- 12 triệu đồng/m², còn đất chia lô cao nhất cũng chỉ 15 triệu đồng/m² tại hầuhết các dự án.

Thế nhưng, chỉ sau 2-3 năm, giá của những căn hộ hay mảnh đất trên giờ đây đãđược chủ đầu tư lẫn các nhà đầu cơ đẩy lên gấp 2-3 lần, tương ứng với mức giátrung bình từ 25 - 35 triệu đồng/m².

Đành rằng, không ai phủ nhận rằng, đã kinh doanh thì phải có lãi mới làm, songvới đa số người dân, ngay cả với mức giá “gốc” cũng là một thách thức không nhỏcho dù mong ước có một căn nhà đang là khát khao lớn nhất của họ.

Thế nên, một kịch bản mà giới đầu cơ đã có phần chủ quan không tính đến, đó làmức độ thay đổi thu nhập và khả năng chi trả cho nhu cầu nhà ở của người dân vẫnkhông quá đột biến như họ đã kỳ vọng.

Rất nhiều dự án đang xây dựng nhưng được giới đầu tư "hét" giá cao khiến cầu ảm đạm

Trao đổi vớichúng tôi, ông Phạm Văn Hưng, chuyên gia bất động sản của một tổngcông ty xây dựng lớn ở Hà Nội cho hay, cả tháng nay, không chỉ công ty ông mà cảnhững doanh nghiệp đối tác cũng trong tình trạng ế ẩm, các nhân viên môi giớingán ngẩm, ngồi chơi "bó gối" vì không có giao dịch, dù sản phẩm của chính côngty cung cấp hay khách hàng gửi bán đều tăng khá lớn.

Vị này cho biết, hiện bộ phận của ông đang được giao nhiệm vụ tìm khách cho mộtsố căn hộ thuộc tòa nhà Viglacera (trên đường Hoàng Hoa Thám), song cả tháng naytrầy trật mãi cũng chỉ có một giao dịch thành công.

Cũng theo ông Hưng, với mức giá 34 triệu/m² tại tòa nhà trên, ngoài yếu tố tâmlý do chờ đợi những tín hiệu tích cực trên thị trường, thì hiện nay cả người cónhu cầu thật lẫn giới đầu cơ đều “lực bất tòng tâm” với mức giá của các khuchung cư hiện nay.

Còn theo ông Phạm Mạnh Dưỡng, nguồn cung về chung cư và đất chia lô hiện nay rấtlớn. Số lượng nhà đầu tư thứ cấp có nhu cầu bán hiện nay đang rất cao, tuy nhiênlượng người mua thì vẫn chỉ là đếm trên đầu ngón tay.

Ông Dưỡng cũng khẳng định, nguyên nhân chính dẫn tới tình trạng ế ẩm như hiệnnay là do giá mà các nhà đầu tư thứ cấp đưa ra quá cao.

Ngay cả khi một số dự ánđã có dấu hiệu giảm chút ít như Dự án tòa nhà Sông Đà Tổ Ong (trên đường NguyễnTrãi), Khu đô thị Lê Trọng Tấn... đã được nhà đầu tư giảm từ 3-5 triệu/m², chỉcòn khoảng 30 triệu/m², hay dự án làng Việt kiều châu Âu cũng chỉ còn khoảng 25triệu/m² (thay vì 30 triệu như trước đây) nhưng vẫn không có nhiều người quantâm.

“Sốt” cục bộ đất nội thành

Thị trường chung cư ảm đạm ít nhiều cũng đã ảnh hưởng tiêu cực đến phân khúc đấtliền kề, chia lô trong các dự án. Ngoài nguyên nhân một phần do giá vẫn quá caoso với khả năng của khách hàng thì sự ảm đạm của phân khúc này còn bị ảnh hưởngbởi những khuất tất hay là những mánh khóe có dấu hiệu lừa đảo của một số doanhnghiệp trong thời gian qua.

Ngoài ảnh hưởng tâm lý từ vụ việc tại dự án Thanh Hà của Công ty Cienco 5 cáchđây vài tháng, hiện nay giới đầu tư đang tỏ ra cảnh giác cao độ với các chiêuthức mời chào đất dự án từ chủ đầu tư hay các công ty môi giới.

Bà Tạ Thúy Hường, một nhà đầu tư đất khu vực Hà Nội mở rộng cho biết, hiện bàcùng rất nhiều nhà đầu tư khác đang phải chịu tình cảnh mất tiền tỷ “mua đấtkhông giấy tờ”. Lý do là bởi, chỉ vì không tỉnh táo, bà cùng nhiều nhà đầu tưkhác đã bỏ ra trung bình từ 5 - 10 tỷ đồng để mua một số lô đất tại một dự án ởVân Canh.

Khi xem xét giấy tờ, chủ đầu tư đã trình giấy tờ cùng hợp đồng mua bán, quyếtđịnh của cơ quan quản lý của khu đất trên nhưng là của toàn bộ khu đất. Thếnhưng, sau khi giao tiền rồi, bà Hường cùng nhiều người khác mới “ngớ người” vìgiấy tờ hợp lệ của từng lô đất vẫn chưa có. Thế nên, theo bà, giờ chỉ còn nướclà “ăn chực nằm chờ” trước trụ sở của chủ đầu tư với lời hứa từ nhiều tháng nayvẫn chỉ là ... đang “chạy”.

Thế nên, theo bà Hường, với giới đầu tư nhà đất trong thời điểm hiện nay, phầnlớn đều như đang “dị ứng” với khái niệm đất dự án. Rất nhiều người trong nhómcủa bà hiện đang quay lại đầu tư vào nhà đất khu vực nội thành vì tính thanhkhoản cao cũng như mức độ rủi ro ít hơn nhiều. Chính vì thế, theo bà Hường, giáđất tại nhiều khu trong nội thành hiện nay đang có dấu hiệu tăng cao vì có nhiềungười tìm mua.

Còn theo ông Phạm Văn Hưng, thị trường nhà đất khu vực nội thành có những biếnđộng tích cực, nhưng giá đất chỉ sốt cục bộ. Vị này cũng cho biết, không hiểu cóthông tin gì liên quan đến quy hoạch bị “rò rỉ” nhưng giá đất tại khu vực quậnCầu Giấy có mức tăng chóng mặt và rất nhiều “nhờ” tìm mua hộ.

Đặc biệt tại các khu vực xung quanh công viên Nghĩa Tân, đường Hoàng Quốc Việt,đường Nguyễn Văn Huyên, Nguyễn Khánh Toàn... giá đất mặt ngõ rộng đã lên tới 100triệu/m².

Và cũng theo ông Hưng, điều đáng chú ý là phần lớn các vụ giao dịch thành côngvề nhà, đất ở khu vực nội thành hiện nay lại không phải là giao dịch giữa cácnhà đầu tư với nhau mà là của những người có nhu cầu thật, trong đó có không ítlà những gia đình có điều kiện đến từ các địa phương ngoài Hà Nội.

Theo Từ Nguyên
VnEconomy

TIN LIÊN QUAN